3.1 净获取法下的自有住房

3.1.1 自有住房的涵盖范围

由于采用获取法处理自有住房时，对应“交易法”主题的CPI，即净获取法对整个住户的消费支出范围进行了扩展，所以在CPI中准确地计入OOH，必须在住户支出调查中（如我国的《居民消费价格调查项目目录》）增加与OOH对应的大中小各级分类明细。且这种分类明细具体对应CPI中自有住房的支出范围，并与CPI整体的计价范围在最大限度上保持一致。

以欧盟为例，欧盟统计局（2012）在HICP中增加OOH部分时，强调OOH的计入范围以及分类细则要严格遵循HICP的计价规则。而HICP的计价范围中不包含以下三种情况：第一，视为非货币支出的虚拟消费；第二，非消费性的资产转移；第三，住户部门内部的交易（因为这种交易仅在住户之间进行，而整个住户部门对外的净支出为零）。因此，OOH部分的计入同样要遵循上述原则。

首先，如果CPI中要求仅计入货币性交易，则需使用有关住宅消费的实际家庭支出费用编制OOH价格指数，即住户为获得住宅所支付的所有花费，包括房价、住宅的大型维护服务费用以及与房产所有权转移相关的费用。而自有住房服务是住户为自身提供的服务，不存在真实的交易，仅能通过虚拟租金价格衡量自有住房的价格，属于非货币性的虚拟消费。

其次，OOH的获取法中应排除出于非消费性目的而购买的固定资产。住户出于为自身提供住房服务的目的而购买的房产需要计入CPI，但是部分住户购买住宅的目的是为了出租给他人从而获得租金或者将房产作为一项获得持有性收益资本投资时，应将这类有关住宅的货币性支出排除在CPI的范围之外。因此，仅对自有住房的消费、整修服务计入CPI。

最后，ILO et al.（2004）指出CPI是针对参考总体（住户部门）所面对的总体价格的变化情况进行的计量，不包含任何发生在这些住户之间的交易。因此，在CPI中计入自有住房时，应排除住户内部的二手房交易。

3.1.2 自有住房消费的分类问题

《按目的划分的个人消费分类》（COICOP）是由联合国统计署为反映个人消费支出而建立的规范的、统一的居民消费支出分类框架。为了在CPI中完整地计入自有住房，或者独立编制自有住房分类指数，首先需要对COICOP进行范围上的扩展和分类上的调整，或者单独划分OOH的分类系统（如欧盟），以满足自有住房准确计入CPI或单独计算OOH价格指数的数据要求。

在CPI中采用净获取法计入自有住房时，对COICOP的扩展十分重要。如目前仅有小型保养和维修属于COICOP中住房的保养和维修范畴，但在净获取法中，对自有住房的大型保养和维修也应计入住户的个人消费支出中。因此，在净获取法计入自有住房时，COICOP对应地需要进行扩展的元素有：

·新建住宅的购买费用：其中包括商品房、自建房以及房屋大型的扩建和改建；

·已建住宅：居民为自住而购买的以前用作他用的住宅（如以前用于出租的住宅）；

·购买住宅的相关费用：购买住宅过程中发生的交易成本，如支付给房产经纪人的服务费用和法律机构收取的费用；

·大型的保养和维修费用：包括大型维护、装修等的材料和服务费用。

另外，如果单独编制OOH分类指数时，对自有住房的支出可分为两大类：一类是有关获得住宅的支出；另一类是住宅使用过程中所产生的费用支出，见表3-1，其中显示三类分类体系（COICOP、OOH、HIP）中对自有住房项目的收录情况。

净获取法的权重为基期住户部门从其他部门（住户部门以外的其他部门）购买的净住房，包括新建住房和少量的新进入住户部门的住房（公司或政府部门对住户部门的销售），其中新建住房占此类交易的主要部分。除此之外，净获取法中还可以包含以下部分：首先，从其他部门购买的二手房也是十分重要的，如地方政府向自住房主出售原用于出租或其他用途的房屋。其次，可包含房主自住房的大部分翻建和加建，虽然这类成本通常不包括在CPI中。最后，可以包含与二手房买卖有关的转移成本，这些成本主要为使用不动产经纪人服务的成本和资产转让税。不过，大部分二手住房都不包含在CPI中。

获得住宅的支出费用包括住户购买的新建住房和已建房、自建房、对房屋的大型翻新和加建，以及与住宅购买相关的服务费用。对于新建商品房的购买包含多种住房类型，主要可以分为两类：公寓楼房和独栋别墅；自建房是住户自己建造的住宅，其价格中通常不含土地的价格，主要的类型有完全自建房、聘用建筑公司建造的自建房和预制自建房；大型翻新包括寓所的扩建和内部改建。计入OOH的前提条件是，这些房屋统统都是用于居民自己居住的，以出租和投资为目的的房地产购买属于固定资产投资，不计入住户的消费支出中，编制OOH时不将其计入；住户新购的已建房是曾经归其他部门所有而非住户自用的房产，以前曾经包含在固定资本形成中，现在住户购买用作自有住房的房产；与购房相关的服务费用包括住户购买自有住房（无论新房还是二手房）的整个过程中的交易成本。无论交易成本是由买家还是卖家支付都应计入自有住房的费用中，如支付给房地产经纪人和贷款银行的费用（申请费、估价费等）、一些政府服务费用（为了确定买家具有财产处置权而产生的费用，如印花税、政府记录与转移费用等）、其他服务费用（如建筑结构损伤鉴定费、水质测量费等）。增值税不用另行计入，因为该税收已包含在房产的市场交易价格中。另外，购买住房过程中使用的金融服务的费用不应计入OOH中，因为已经包含在COICOP的间接测算的金融服务项（FISIM）中。

自住房主在住房过程中所产生的费用，即住户在使用自有住房的过程中形成的支出。其中包括大型的保养和维修费用、住宅的保险费用以及其他服务费用。

有关寓所的保养和维修分为大型和小型两类。大型保养和维修费用包含所有大型维护、修理和装修的支出，是通过由房主个人进行的大型维修，如重新粉刷墙壁或补修屋顶等；小型保养和维修是通过由租户和房主双方进行的室内装修或固定装置的保养与维修。COICOP指出寓所的保养和维修有两个突出的特征：第一，属于必须定期从事的活动，目的是使寓所保持良好的使用状况；第二，不改变寓所的性能，如寓所的可用面积或预期寿命。为了维持寓所原有的服务，在更换残缺的部件时应保证与原来部件一样的质量。

自有住房者在小型保养和维修方面所付出的材料和服务费用属于住户个人消费支出，所购买的材料和使用的服务价值应列在COICOP的（04.3.1）“寓所保养和维修所需的材料”项下。如果租户或自用住房者付钱雇请一家公司来保养或维修房屋，则服务总价值包括所使用材料的费用，应列在（04.3.2）“寓所的保养和维修服务”项下。因为已将其列入HICP中，所以不再计入OOH部分。

保险费用是住户为自有住房支付的各种保险费用。应仔细对比COICOP的分项12.5.2中的保险类型，在OOH中计入尚未涵盖的住宅保险项目。