3.3.3 保险资金投资不动产

保险资金投资不动产仅限于基础设施类不动产、商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，不得进行投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发），禁止投资设立房地产企业，投资未上市房地产企业股权但项目公司股权除外。

保险资金投资不动产可以采用债权、股权、物权及不动产金融产品四种投资方式。从直接投资的范围看，保险资金可以采取物权方式投资不动产包括取得预售许可证或者销售许可证的可转让项目，以及取得产权证或者他项权证的项目。其他类型的不动产投资，如用地项目、在建项目、政府土地储备项目，则需要采取债权投资计划，其中，土地储备项目不能采用股权投资。除政府土地储备项目外，保险资金投资不动产也可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。从间接投资的方式看，保险资金投资不动产金融产品，以国外的经验及国内发展趋势来说，保险资金可以投资参与房地产信托投资基金、信托、各种资产证券化产品等金融产品。

从房地产开发角度看，保险资金可以债权计划方式参与一级土地开发（包括土地储备项目及基础设施类不动产项目），如国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等6家保险公司参与北京市保障房项目土地储备债权投资计划；以参股及设立项目公司、自建自用、购置自用等方式参与二级土地开发及地产物业管理，开展商业地产开发以及公共租赁保障房项目，如近年来平安、国寿、太平等大型保险集团相继直接参与竞购杭州、上海、深圳等中心城市土地，由项目公司负责商业地产建设和开发，泰康人寿、合众人寿、中国人寿相继设立项目公司购买土地开发养老休闲地产，2011年，太保集团、平安集团分别设立债权投资计划参与上海公共租赁房项目和保障房项目，部分保险公司通过股权购买方式收购商业地产，或者以不动产债权投资计划参与成熟持有型物业投资。

根据相关政策，保险资金投资非自用性不动产最大的投资比例为15%，未来有极大的发展空间。近年来，在政策放开的刺激下，各保险集团积极参与布局不动产投资，并逐步拓展不动产领域的投资范围，利用债权、股权、物权以及各种金融创新产品，成立各种项目公司，与房地产开发商组建合资公司，从简单的自购自用、自建自用逐步积累不动产投资、开发经验，到直接参与商业地产开发。不动产投资拥有稳定且较高的收益及现金流，和保险集团的资金管理、资产负债管理特点及资金运用要求正好相符，是保险资金运用、创新的重要方向。