5.典型的“三段论”式分析

——商品房买卖合同争议仲裁案5

北京仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人白某、白某（Ⅱ）（以下合称申请人）向本会提交的仲裁申请书和申请人与被申请人北京Z房地产开发有限公司（以下简称被申请人）于2005年3月4日签订的编号为0797465的《商品房买卖合同》中的仲裁条款，于2007年2月12日受理了申请人与被申请人之间上述合同项下的争议仲裁案（以下简称本案）。本案编号为（2007）京仲案字第0199号。

本会受理本案后，向被申请人送达了答辩通知、自2004年3月1日起施行的《北京仲裁委员会仲裁规则》(以下简称仲裁规则)、仲裁员名册、仲裁申请书及其附件。被申请人未在规定的期限内提交任何材料。

由于双方当事人未在仲裁规则规定的期限内共同选定独任仲裁员，依据仲裁规则，本会主任指定赵健担任本案独任仲裁员，于2007年4月3日组成仲裁庭，适用国际商事简易程序对本案进行审理。仲裁庭决定于2007年4月16日对本案进行开庭审理。本会将组庭通知和开庭通知送达了双方当事人。

仲裁庭审阅了申请人提交的书面材料，于2007年4月16日在北京对本案进行了开庭审理。双方的委托代理人参加了庭审。仲裁庭听取了双方当事人对案件事实的陈述及答辩意见，组织双方当事人进行了举证、质证，并对本案有关事实进行了庭审调查和核实。双方发表了辩论意见和最后陈述意见。仲裁庭规定了提交补充证据的期限，双方表示将针对对方的补充证据发表书面质证意见。

双方当事人均在仲裁庭规定的期限内提交了补充证据材料。双方各自发表了书面质证意见和代理意见。

本案现已审理完结。仲裁庭根据庭审情况和全部证据材料，依据相关法律法规，作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：

一　案情

2005年3月4日，申请人与被申请人在北京签订了《商品房买卖合同》，约定由申请人（买受人）向被申请人（出卖人）购买Y花园6-602号房屋，总价为4123000元（指人民币，下同）；被申请人应于2005年8月31日前交付房屋。根据合同附件五“付款方式及期限的约定”，作为买受人，申请人应于2005年5月30日向出卖人即被申请人交纳定金30000元，于2005年6月4日付清房款3886850元，于2005年8月31日（办理入住手续时）付清5％的房款206150元。合同第9.1.2条规定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。

合同签订生效后，申请人向被申请人支付了定金和房款共计3916850元。被申请人未能按照合同规定的期限（2005年8月31日前）交付房屋，实际于2006年12月13日通知业主于2007年1月15日办理入住手续。申请人曾致函被申请人主张被申请人应当支付逾期交房违约金并抵销申请人应付的房屋尾款，被申请人反对，双方因此发生争议，协商未果，申请人遂根据合同中仲裁条款的规定向本会提请仲裁。

申请人的仲裁请求为：

1.裁决被申请人向申请人支付逾期交房违约金391685元（自2005年9月1日至2007年1月15日，共计500天）；

2.裁决被申请人补偿申请人因为办理案件所支付的合理费用（律师代理费）50000元；

3.裁决仲裁费用由被申请人承担。

被申请人则答辩要求仲裁庭驳回申请人的全部仲裁请求。

双方当事人的主要争议如下：

1.申请人是否在交付房款上违约在先从而无权向被申请人主张逾期交房违约金？

被申请人主张，申请人在交付房款上违约在先，无权向被申请人主张逾期交房违约金。《商品房买卖合同》补充协议第3条规定，买受人未按照合同附件五“付款方式及期限的约定”规定的付款日期缴付买卖合同约定的各期房价款或其他应由买受人负担的费用的，出卖人不承担迟延交付商品房的责任。根据申请人提交的被申请人出具的发票，申请人于2005年7月12日向被申请人交付房款3916850元，晚于合同附件五“付款方式及期限的约定”规定的交纳定金、首期房款的期限（分别为2005年5月30日和2005年6月4日）。申请人提供的银行记录也不能证明申请人按期支付了上述款项。申请人首先违约，被申请人因此不承担迟延交房的责任。

申请人提出，申请人依约按时足额交付了定金和首期购房款。申请人实际于签订合同时支付了30000元定金，于2005年6月4日支付了3886850元购房款，当时被申请人没有发票，只给申请人开了收据，后来于2005年7月12日统一换开了发票。

2.申请人是否存在逾期收房违约行为并因此无权向被申请人主张逾期交房违约金？

被申请人提出，申请人未按照入住通知书中约定的付款期限履行付款义务，也未按照双方约定的交接日期办理收房手续，至今也拒绝办理交接手续，申请人的行为具有主观故意，属于严重违约行为，构成根本违约，申请人无权向被申请人主张迟延交房的违约金。被申请人未在2007年1月14日收到申请人的“请求支付逾期交房违约金和主张抵销剩余房款的通知函”；申请人提交的关于送达的公证书也不能证明“请求支付逾期交房违约金和主张抵销剩余房款的通知函”及时送达给被申请人。申请人逾期收房，也未在2007年1月15日之前行使履行抗辩权，构成违约，根据《商品房买卖合同》补充协议第3条规定，出卖人不承担迟延交房的责任。

申请人提出，被申请人于2006年12月13日通知申请人于2007年1月15日办理入住手续，该通知属于被申请人的单方行为，不是双方的合同约定，被申请人逾期交房违约在先，无权要求申请人办理包括交付房价尾款在内的收房手续。申请人在被申请人支付违约金之前，有权依据《中华人民共和国合同法》第67条规定的后履行抗辩权拒绝支付后期房款，该拒绝行为不构成逾期付款。另外，申请人于2007年1月14日向被申请人当面送达了“请求支付逾期交房违约金和主张抵销剩余房款的通知函”，后又于1月15日上午将该函邮寄送达被申请人，并就邮寄送达函件的内容与过程办理了公证手续。可见，申请人及时行使了履行抗辩权，不存在逾期收房违约的问题。

3.被申请人逾期交房是否存在免责事由？

被申请人主张，涉案建设项目，由于北京市C区政府机构决策以及C区文物保护变更等因素，被申请人在合法取得了施工建设许可证并已经进行施工后又不得不中途停工近两年，再次变更相应规划，重新办理了规划施工等手续，因此导致工期延误。故被申请人逾期交房的根本原因是双方订立合同后的政府行为，对于政府规划的变更，被申请人不可预见也不可避免，这属于《中华人民共和国合同法》第113条与《商品房买卖合同》规定的不可抗力免责条款的约定。被申请人经过努力后于2006年8月3日与北京市C区文化委员会（原C区文物局）达成最后协议，被申请人也就已经产生的不可抗力与延迟交房事实及时地向包括申请人在内的所有买受人作出了书面解释。因此，被申请人应当免除逾期交房的责任。

申请人主张，D在建设项目开工之前就已存在，被申请人在开发之前就已明知D是文物必须进行保护，保护文物在被申请人办理规划许可证时就是可以预见的，不存在不可预见和不可避免的问题。被申请人忽视了文物保护的重要，是被申请人的过错，与政府行为无关。因此，被申请人主张的政府要求被申请人重新办理建设规划许可证不属于不可抗力，被申请人不能免除逾期交房的责任。

除上述争论问题外，被申请人还提出，违约金明显过高，理应降低；申请人的律师费不应由被申请人承担；仲裁费应由仲裁庭公平划分。被申请人还对申请人提交的录音光盘等证据发表了评论意见。

二　仲裁庭意见

（一）关于法律适用问题

因本案《商品房买卖合同》的买受人之一白某（Ⅱ）为F国籍，另一买受人白某、被申请人分别为中国籍自然人、法人，本案合同为涉外商品房买卖合同。经查双方当事人未在合同中明确约定应当适用的法律，因合同所涉房屋所在地为中国，根据最密切联系原则，仲裁庭认为，本案《商品房买卖合同》应当适用中国法律。

（二）关于本案《商品房买卖合同》的法律效力问题

经查，双方当事人经友好协商，在平等自愿的基础上于2005年3月4日在北京签订了本案《商品房买卖合同》及其附件和补充协议（以下统称《商品房买卖合同》），该合同反映了双方当事人的真实意愿，形式合法，内容不与中国法律法规的强制性规定相冲突，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。

（三）关于本案《商品房买卖合同》的履行及违约责任问题

根据本案《商品房买卖合同》第8条“交付期限”的规定，作为出卖人，被申请人应当在2005年8月31日前将涉案商品房交付申请人使用。按照双方共同确认的事实，被申请人实际于2006年12月13日向申请人发出“入住通知书”，“定于2007年1月15日正式交付使用，请贵业主于2007年1月15日9:00亲临现场办理入住手续”。被申请人迟延交房，申请人因此向被申请人主张支付违约金、抵销剩余房款，迄今未办理入住手续。

本案的焦点问题在于：第一，申请人是否存在被申请人主张的违约行为而无权向被申请人主张迟延交房的违约金？第二，被申请人迟延交房是否出于不可抗力事件而可以免责？

对此，仲裁庭认定事实并发表意见如下：

1.申请人在支付定金和首期房款方面是否存在迟延而无权向被申请人主张迟延交房的违约金？

根据本案《商品房买卖合同》第6条“付款方式及期限”以及附件五的规定，申请人应分别于2005年5月30日交纳定金30000元、于2005年6月4日付清房款3886850元、于2005年8月31日（办理入住手续时）付清5％房款206150元。申请人主张已经按期向被申请人支付了定金、首期房款计3916850元；被申请人不否认收到上述款项，但主张申请人迟延支付，构成违约。

被申请人主张申请人迟延付款的重要依据是申请人所提交的购房款发票一张，其上载明的金额是3916850元，开票日期是2005年7月12日。仲裁庭注意到，在被申请人收取申请人上述款项之后至被申请人在本仲裁案中口头答辩之前，未有证据显示被申请人曾就申请人迟延支付上述款项提出过任何主张；2007年1月，申请人在向被申请人送达的“请求支付逾期交房违约金和主张抵销剩余房款的通知函”中明确提出“合同签订后，我们依约履行支付房款的义务”，未有证据表明被申请人在收到该通知函后合理的时间内曾对申请人主张的该事实表示过任何异议。此外，申请人提出申请人实际分两次支付定金30000元、购房款3886850元，被申请人分别出具了收据，后申请人凭收据换开发票，收据由被申请人收回，所以开票日期晚于实际付款日期，申请人的这一主张在日常商业实践中具备一定的可能性。另外，发票上的付款金额是定金30000元和购房款3886850元的总和，按照交易习惯及合同约定，定金需先行支付，故申请人关于换开发票的陈述更符合交易习惯和合同约定。

综合上述意见，仲裁庭认为，仅凭发票上的“开票日期”，不能证明申请人迟延付款。仲裁庭同时认为，被申请人主张的申请人付款迟延是被申请人反驳申请人仲裁请求所依据的重要事实，并且相对于申请人两名自然人而言，被申请人作为一家公司法人，应当具备完整的财务记录，更具备举证能力，被申请人既负有责任也更富有举证能力来证明其主张的申请人迟延支付有关款项，但是被申请人在有举证能力的情况下却不提供支持其主张的直接证据。综合考虑以上因素，仲裁庭难以采信被申请人关于申请人迟延支付定金、购房款3916850元的主张。

2.被申请人迟延交房是否出于不可抗力并因此免责？

《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第118条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”双方当事人在本案《商品房买卖合同》第8条约定：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。根据《中华人民共和国合同法》和本案《商品房买卖合同》的上述规定，仲裁庭认为，不可抗力是双方当事人在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；不可抗力事件应当发生在合同订立后至合同履行届满前，就影响交房的不可抗力事件应当发生在合同订立后至合同规定的交房日前，迟延履行期间发生的不可抗力事件不构成当事人免责的事由；出现不可抗力事件后，出卖人应当在发生之日起30日内通知买受人，并应当在合理的期限内提供证明。

同时，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，参照此项规定，仲裁庭认为，被申请人提出不可抗力免责，应当对在本案合同履行中是否存在不可抗力事件以及发生不可抗力事件后如何履行通知等义务提供相应的证据。

被申请人在2007年4月26日的“被申请人代理意见”中就不可抗力问题系统阐述如下：

“涉案的Y花园项目，由于北京市C区政府机构决策以及C区文物保护措施变更等因素，被申请人在合法取得了施工建设许可证并已经进行施工后又不得不中途停止达近两年时间，再次变更相应规划，重新办理了规划施工等手续。被申请人因该次变更导致了工期的延误，直接导致了Y花园项目的整体延期竣工。故被申请人就该项目的迟延交房的根本原因是由于双方订立合同后的政府行为导致的。被申请人的情况应适用我国《合同法》第113条之规定与《商品房买卖合同》的不可抗力条款的约定。被申请人经过多次努力与政府机构协调后于2006年8月3日与北京市C区文化委员会（原C区文物局）达成最后协议（以上见被申请人证据1）。也就已经产生的不可抗力与延迟交房事实及时地向包括申请人在内的所有买受人作出了书面解释（以上见申请人证据3：被申请人在2006年6月2日给买受人出具的承诺书）。”

仲裁庭注意到，被申请人提供的用以证明存在不可抗力事件的证据是2006年8月3日被申请人与北京市C区文化委员会签订的《北京市C区D开发文物保护合同补充协议》，该协议中提到2001年8月23日曾经签订《北京市C区D开发文物保护合同》，现为解决D开发中存在的问题，根据北京市文物局和C区人民政府对该双方的最新指示，签订该补充协议，协议第5条规定北京市C区文化委员会应当配合被申请人“办理现有建筑的规划验收等手续”。仲裁庭认为，D在本案所涉建设项目开工建设之前就已经存在，对于文物保护，被申请人作为开发商是明知的；实际上，就文物保护问题，2001年8月23日曾经签订过《北京市C区D开发文物保护合同》。从《北京市C区D开发文物保护合同补充协议》的文字内容来看，之所以签订补充协议，是为了解决“开发中存在的问题”；而“开发中存在的问题”究竟是何问题、该问题是出于政府的原因还是被申请人的原因，被申请人未提供证据予以说明。因此，仅凭被申请人提供的该证据，无法让仲裁庭确信因文物保护问题政府责令被申请人停工并重新办理规划是在订立本案合同时被申请人既不能预见，也不可避免并不能克服的客观事件。

另外，被申请人也没有提供证据说明政府是何时因文物保护问题而责令被申请人停工，也就是说，按照被申请人提供的证据无法让仲裁庭确信该事件是发生在合同订立后至合同约定的被申请人交房日之前。被申请人在于2006年6月2日致Y花园业主的“承诺”中提到“由于C区政府相关政策变更等诸多原因，以致Y花园项目交房日期延迟”，“现我公司特向各位业主承诺：Y花园的交房日期延期至2006年7月31日”；被申请人在代理意见中称被申请人就不可抗力的事实及时通知给了申请人。表面来看，如果被申请人发出上述通知的时间符合双方当事人在本案《商品房买卖合同》第8条有关不可抗力“发生之日起30内告知买受人”的规定，那么，可以推定该事件发生在2006年5月2日之后，则迟于本案《商品房买卖合同》规定的2005年8月31日（交房日），也就是说，该事件发生在被申请人迟延履行期间，根据《中华人民共和国合同法》第117条的上述规定，被申请人不能因此免责。同时，该事件如确实发生在2006年5月2日之后，因被申请人实际于2007年1月15日具备交房条件，也难以解释被申请人关于该事件造成被申请人停工近两年的主张。如果被申请人在代理意见中提出的该事件造成被申请人停工近两年的主张属实，或者该事件发生在双方约定的交房日2005年8月31日之前，那么被申请人迟至2006年6月2日才通知买受人，就违反了本案《商品房买卖合同》第8条有关出卖人应在不可抗力“发生之日起30内告知买受人”的规定。

此外，也未有证据表明被申请人曾向申请人提供了有关不可抗力事件的证明。

总之，被申请人的陈述及证据，既不能令仲裁庭确信因文物保护重新规划问题属于在订立本案合同时被申请人不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，也未令仲裁庭确信该事件确实发生在双方当事人订立本案合同后至约定的交房日之前，也未令仲裁庭确信在该事件发生后被申请人依照法律和合同及时履行了书面通知申请人和提供相应证明的义务。因此，仲裁庭认为，被申请人以不可抗力事由主张免责缺乏依据，仲裁庭无法支持。

3.申请人在收房与支付剩余房款方面是否存在违约而无权向被申请人主张迟延交房的违约金？

被申请人于2006年12月13日书面通知申请人于2007年1月15日收房，晚于双方当事人在合同中约定的2005年8月31日前，构成违约。根据本案《商品房买卖合同》第9.1.2条的规定，出卖人逾期交房超过30天的，买受人有权解除合同；买受人也可以要求继续履行合同，同时主张迟延交房违约金。在本案中，申请人主张其于2007年1月14日当面向被申请人送达“请求支付逾期交房违约金和主张抵销剩余房款的通知函”，并于1月15日再次向被申请人邮寄送达该通知函，也即申请人选择继续履行合同，同时要求被申请人支付违约金。被申请人并不否认收到申请人的该通知函，只是否认于2007年1月14日、15日收到申请人的通知函。

根据申请人提交的由中华人民共和国长安公证处出具的（2007）长证内民字第243号公证书及其附件，申请人白某于2007年1月15日上午将“请求支付逾期交房违约金和主张抵销剩余房款的通知函”以同城速递方式邮寄送达被申请人，并且申请人选择的速递时限要求为3－5小时内，仲裁庭认为，虽然被申请人当日不一定能够收到该通知，但被申请人通常应当能够在次日或者次日之次日收到该通知函。仲裁庭认为，被申请人未按期交房违约在先，2007年1月15日只是被申请人在其违约后单方确定的交房日，而非双方约定的交房日，在双方当事人对于被申请人迟延交房及申请人相应享有的救济权利存在争议的前提下，申请人未在该日办理收房、入住手续并不构成违约；特别是在本案中，申请人至迟在2007年1月15日向被申请人发出“请求支付逾期交房违约金和主张抵销剩余房款的通知函”，申请人向被申请人主张权利并无不当拖延。因此，被申请人援引《〈商品房买卖合同〉补充协议》第3条有关“买受人未按照买卖合同附件五《付款方式》规定的付款日期缴付买卖合同约定的各期房价款或其他应由买受人负担的费用；买受人违反买卖合同其他有关规定事项”、“出卖人不承担迟延交付商品房的责任”的规定，主张被申请人不应支付迟延交房违约金的主张，缺乏合同依据，仲裁庭不予采信。另外，仲裁庭认为，因被申请人迟延交房违约在先，申请人依照《商品房买卖合同》向被申请人提出了支付逾期交房违约金的权利主张，在被申请人未妥善处理前，申请人未办理收房入住手续不存在违约问题，被申请人不能因此免除迟延交房的违约责任。

（四）关于申请人的仲裁请求

1.关于逾期交房违约金请求

根据仲裁庭的上述分析意见，仲裁庭认为，被申请人未按照本案《商品房买卖合同》约定的日期向申请人交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。本案《商品房买卖合同》第9.1.2条规定，出卖人“逾期交房超过30天后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金”，据此，仲裁庭认为，申请人要求被申请人支付自2005年9月1日至2007年1月15日共500天、每日按万分之二计算的违约金391685元（计算公式：3916850×500×0.02%），具有事实与合同依据。

《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 仲裁庭注意到，被申请人答辩称双方约定的违约金明显过高，但对于约定的违约金是否过分高于申请人的损失，被申请人既无进一步的解释更无证据证明，因此，仲裁庭对于被申请人要求降低违约金的要求不予考虑。

综上，对于申请人的此项仲裁请求，仲裁庭予以支持。

2.关于申请人律师代理费请求

仲裁规则第42.3条规定：“仲裁庭有权根据当事人的请求在裁决书中裁定败诉方补偿胜诉方因办理案件而支出的合理费用。”仲裁庭认为，申请人聘请律师参加仲裁活动维护自身权益合乎法律规定，申请人提供了代理人收取律师费的证据，鉴于本案争议系由被申请人违约引起，且申请人的第一项仲裁请求得到了仲裁庭的支持，因此，仲裁庭认为，被申请人向申请人补偿办理案件发生的费用40000元是合理的。

3.关于仲裁费用请求

仲裁规则第42.2条规定：“仲裁费用原则上由败诉的当事人承担。”因此，仲裁庭认为，本案仲裁费用应全部由被申请人承担。

三　裁决

基于上述案情和理由，仲裁庭裁决如下：

（一）被申请人向申请人支付逾期交房违约金391685元；

（二）被申请人补偿申请人因办理案件所支付的合理费用40000元；

（三）本案仲裁费22217.40元（已由申请人向本会全部预交），全部由被申请人承担。被申请人直接向申请人支付代其垫付的仲裁费22217.40元。

上述被申请人应支付的款项共计453902.40元，被申请人应自本裁决作出之日起20日内向申请人支付完毕。

本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。

 

该案件属于商品房买卖合同纠纷。该裁决书对争议焦点提炼准确，思路清晰，论证翔实。在论述的结构上，三段论的架构非常清楚，尤其是对于不可抗力部分的论述非常精彩。对于大前提的论述很有条理，对于法条的选择准确，陈述明确具体；对于小前提的论述紧扣证据，从证据入手，结合当事人的陈述，层层分析，找出漏洞。由此得出的结果非常具有说服力。由于本案合同为涉外商品房买卖合同，该裁决书还特别论述了法律适用问题。