操作流程

一、投资者通过项目公司安排项目融资模式

项目融资的操作流程，是根据各个项目的不同特点和不同要求，设计具体的项目融资的整体结构并付诸实施，通过项目建设和运营的顺利开展以项目收益偿还贷款的全部过程。项目融资的整体结构并不是在上述的项目融资的基本结构独立完成之后再加以简单拼加，而是有一个复杂的多次谈判的过程。并且，作为项目融资核心的融资结构模式需要根据各个项目的不同特点和不同要求而作具体设计，基本上是一个通过合同来安排的过程，所以从实践中来看，没有两个完全相同融资模式的项目融资。而以不同的融资模式为中心展开的不同的整体结构会有很大的不同，其间的各方法律关系和操作流程也会有所不同，但这不妨碍我们对其中具有共性的部分作一归纳和描述。

1．项目融资准备阶段

这一阶段包括对项目的经济效益预测、技术可行性研究和项目风险预测。经济效益预测，即对项目建成投产后现金流量和收益预测，这是项目发起人决定是否采用项目融资技术的主要依据，也是项目贷款人和投资人的重要参考。技术可行性研究是指对项目的顺利实施所必需的各类技术（包括勘探技术、经营管理技术等）进行研究和评估，主要目的是要充分认识项目所用的技术可能产生的风险。一般来说，项目所用技术多为成熟技术时，项目成功的可能性就比较大，反之则相反。项目风险预测就是对项目开发、建设和运营中可能遇到的风险进行定性和定量分析。

以上三项工作，是项目发起人在作出投资决策前必须要完成的工作。在这个阶段，主要是项目专家、金融财务专家以及法律专家等参与评估和研究的过程，项目融资的实质阶段并未实质上开始，各可能的参与人之间也未实质上发生与项目融资相关的法律关系。

2．选择和确定项目融资的投资结构和融资模式

项目发起人通过上述准备，根据项目特点和财务要求，选择合适的融资模式，并与相关参与人进行谈判，最终以合同等法律文件确定各方的法律关系。

（1）项目投资者根据股东协议出资设立项目公司，完成法律关于公司设立所需的文件和相应手续；

（2）以项目公司的名义向政府申请房地产开发项目的报批，并完成所有相关手续，取得相应政府及有关部门的批文；

（3）项目公司签署一切与项目开发建设有关的合同，包括与房地产拆迁公司签署拆迁合同、与被拆迁户签署拆迁安置补偿协议、与工程公司签署工程建设开发合同等；同时，以项目公司名义安排融资，与银行签订项目贷款合同。

与项目有关的担保方式以及相应的担保合同也在这一阶段确定和签署。

3．项目的开发和建设

项目开发建设的开始，项目融资就进入执行阶段。在这一阶段，除项目公司外，贷款银行还将经常监督项目的进展，根据资金预算和建设日程表，安排贷款的提取。银行监督权限的大小是由其与项目公司、项目投资人所订立的一揽子项目贷款合同来确定的。2009年7月8日，银监会发布《项目融资业务指引》，从审慎经营、防范风险的角度对银行开展项目融资业务提出具体要求，例如要求贷款人应当与借款人约定专门的项目收入账户，要求所有项目收入进入约定账户，并按照事先约定的条件和方式对外支付；在贷款存续期间，贷款人应当持续监测项目的建设和经营情况，根据贷款担保、市场环境、宏观经济变动等因素，定期对项目风险进行评价，并建立贷款质量监控制度和风险预警体系。出现可能影响贷款安全情形的，应当及时采取相应措施，等等。今后在银行与项目公司签订的合同中将体现指引的这些要求，项目公司在运用银行贷款的过程中，也会受到银行更全面、规范和严格的监督。

4．项目的经营和还款

在项目的经营阶段，项目公司将以销售收入或项目产生的其他收益来清偿贷款。为保证贷款的清偿，银行一般都指定开设项目收益账户，项目的收益全部进入该账户，银行监督项目收益的进入，并可按照合同约定的比例收款。同时，按照通行的做法，银行会派人参与一部分项目生产经营决策，在项目的重大决策问题上有一定的发言权，具体的权利范围同样也在其与项目公司、项目投资人所订立的一揽子项目贷款合同中加以确定。

二、大型公共房地产的BOT融资模式

其一，政府选择拟用以融资建设的项目，并寻找潜在项目投资者或项目主办者。

BOT融资模式本质上是私人资本进入国家专营的项目，基础是政府与项目投资者之间的特许权协议，因此政府的批准和授权是前提。首先必须要有政府基于一定的经济、技术和政策等因素测算后选定用于融资建设的项目，可以以招标公告方式通告潜在的投资者，也可以直接找到潜在投资者协商。

如果采用招投标方式，则招标文件主要包括以下：

（1）招标通告；

（2）招标须知：介绍项目基本情况、特许条件、投标准备期、评标准则与办法、投标方法、投标书应具备的内容、投标保证金、开标时间与地点以及履约准备金等；

（3）与项目有关技术参数说明、技术标准要求以及相应图纸；

（4）合同格式和合同条款，内容主要包括：特许权的内容、特许权的转让和抵押、政府和项目主办人的权利和义务、政府和项目公司的权利和义务、项目建设和经营、收费、特许权的违约和终止等；

（5）附件。

以上招标文件是投标者进行投标的依据，开标后政府不得进行实质性修改。

其二，投资者或项目主办人准备投标文书。

投资者或项目主办人通过对项目的经济效益的预测、技术可行性研究和项目风险预测，制作一整套投标文书，用以投标或直接与政府部门谈判。

投标文书主要包括：

（1）BOT项目标书，内容包括：项目投资人、项目总投资、项目公司、股本结构、资金结构、投资回收计划、项目盈利水平、收费和特许期、建设进度和运营计划、维修和养护计划等；

（2）意向书，包括：项目公司和项目主办人（股东）间的投资意向书、项目公司与银行（团）间的融资意向书、项目公司与建筑承包商间的设计和建设意向书、项目公司与运营公司间的运营和维修意向书、项目公司与保险公司间的保险意向书等。

如果不是以招投标方式而是以直接协商的方式，则上述内容可作为协商的必备内容。

其三，确定项目主办人和项目公司。

项目主办人和项目公司一般经开标和评标确定，或者政府直接选定。

其四，相关合同谈判和签约，一般包括：

（1）政府或相关部门与项目公司之间签订特许权协议；

（2）项目公司与银行（团）之间的贷款合同；

（3）项目主办人与银行（团）之间的完工担保合同（或条款），是上述贷款合同的附属性文件；

（4）建筑物长期使用协议，是项目公司与项目的长期使用者订立的使用合同，实际上起着对项目公司的财务担保作用，在资源性项目的融资方式中常被设计为无论提货与否均须付款的方式；

（5）项目公司与运营公司签订的关于经营管理项目的合同，其目的是加强对项目的经营管理，使项目有更大的成功把握，核心条款为运营成本的控制及相应的奖惩制度；

（6）其他与项目建设、运营有关的合同，比如保险合同、建筑设计合同和施工合同等。

以上所有的合同和文件构成了大型公共房地产的BOT融资模式的总体合同框架，并由此确定了各参与人的法律地位，他们之间的权利义务由上述合同和协议予以安排。

其五，项目的开发、建设和经营。

其六，按照特许权协议的约定，项目经营期间届满后，项目所有权由政府收回。