第三节 房屋权属登记

一、房屋权属登记的类型

房屋权属登记简称房屋登记。依照《房屋登记办法》第2条的规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

《房屋登记办法》分别规定了国有土地范围内房屋登记和集体土地范围内房屋登记两大类。这两类房屋登记都包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记。其中，所有权登记包括初始登记、转移登记、变更登记和注销登记，抵押权登记、地役权包括设立登记、转移登记、变更登记和注销登记。

二、房屋权属登记的程序

依照《房屋登记办法》规定，房屋登记应按下列程序进行：

（一）申请

1．房屋登记的申请人

申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请。申请房屋登记，除另有规定外，应当由有关当事人双方共同申请。但有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）因合法建造房屋取得房屋权利；（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（3）因继承、受遗赠取得房屋权利；（4）发生《房屋登记办法》所列变更登记情形；（5）房屋灭失；（6）权利人放弃房屋权利；（7）法律、法规规定的其他情形。

共有人共有房屋的，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。

未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

2．房屋登记申请的材料

申请房屋登记应当提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件；不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

因房屋登记的种类不同，申请人提交的材料也有所不同。这里仅以国有土地范围内房屋所有权登记为例加以说明：

因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）建设用地使用权证明；（4）建设工程符合规划的证明；（5）房屋已竣工的证明；（6）房屋测绘报告；（7）其他必要材料。

因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；（4）证明房屋所有权发生转移的材料；（5）其他必要材料。

因房屋所有权人的姓名或者名称变更、房屋坐落的街道或门牌号或者房屋名称变更、房屋面积增加或者减少等申请房屋所有权变更登记的，应当提交下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；（4）证明发生变更事实的材料；（5）其他必要材料。

因房屋灭失、放弃所有权等申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；（4）证明房屋所有权消灭的材料；（5）其他必要材料。

（二）受理

申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。

（三）审核

房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。

在下列情况下，登记机构办理房屋登记的，应当实地查看：（1）房屋所有权初始登记；（2）在建工程抵押权登记；（3）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（4）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

（四）记载于登记簿

登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（1）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（2）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（3）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（4）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（5）不存在规定的不予登记的情形。登记申请不符合上述条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。

有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（1）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（2）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（3）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（4）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（5）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（6）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（7）法律、法规规定的其他不予登记的情形。

自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（1）国有土地范围内房屋所有权登记为30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记为60个工作日；（2）抵押权、地役权登记为10个工作日；（3）预告登记、更正登记为10个工作日；（4）异议登记为1个工作日。

（五）发证

房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。

（六）公告

房屋登记机构认为有必要时，可以就登记事项进行公告。