前言

早在20世纪60年代，日本政府为促进物流业发展、实现货畅其流，在城市郊区主要交通干道附近开辟专门用地，建设物流产业所需基础设施与服务设施，形成了物流园区的雏形。此后，物流园区在顺应经济高速增长、物流需求量猛增的趋势下不断发展，为缓解城市用地紧张、交通拥挤局面和改善人居环境提供了空间，并在发挥物流企业聚集效应和规模经济优势下使得社会总成本不断降低。基于此，物流园区开始在德、美等发达国家快速发展起来。

中国对物流园区的探索与实践始于1998年深圳平湖物流基地建设，近年来受经济环境与政策影响，全国范围内更是掀起了投资开发建设物流园区的热潮。截至2012年，中国已有物流园区近800个，但是在建和已建成的各类物流园区空置率高达60%，平均总资产收益率仅在0.8%左右。内涵不清晰、规划不明确、开发不规范、运营不合理是造成中国盲目进行物流园区建设、收益率惨淡的重要原因。物流园区建设具有投资大、资金回收期长、风险高的特点，任何一个环节发生失误都会给投资方带来不可估量的损失。

幸运的是，目前已有不少学者致力于对中国物流园区的研究，在规划、开发与运营相关方面取得了一系列研究成果，为物流园区建设和运营从盲目粗放走向科学、系统和规范奠定了基础。但是，也应看到已有研究比较零散、方法众多、结论适用范围有限等既有局限与问题。因此，本书作者试图对物流园区从规划、开发到运营中的注意事项、有效工具、存在问题和解决方法等进行系统概括，以期为物流园区规划、开发与运营实践提供有效参考。

本书首先界定了物流园区的概念与内涵，接着从不同研究角度对物流园区进行分类，介绍了揭示物流园区产生、发展过程的相关理论，并分析了物流园区与区域发展的相互作用。所以，第1～4章内容是对物流园区进行了总体分析，是后续各章节的理论基础。接下来，第5～8章从功能定位、选址规划、规模确定、总体布局规划四个方面介绍了物流园区规划的主要内容。其中，功能定位决定着园区发展方向，并进一步影响到园区建设与运营等后续环节，是物流园区系统规划工作中的首要环节；物流园区拥有众多不动产和固定机械设备，难以转移和更换，因此选址是物流园区规划中至关重要的环节；物流园区需要合适的用地规模，既能支撑园区现在和未来的发展，又不会造成土地的闲置和浪费，合适规模的选择可以通过一系列科学方法测定；物流园区规划的最后一步是总体布局规划，即将园区众多功能分区合理地分布到已有土地上，以实现成本最小化、效益最大化。规划总是伴随着一定风险，第9章全面介绍了规划风险及防控措施。

开发活动与运营活动虽有区别但密切相关，二者的目的都是为了提高物流园区的盈利能力和盈利水平，因此本书将这两项活动放在一起介绍。第10章对已有的开发、运营和盈利模式进行概括，第11～13章分别围绕开发与运营介绍了投融资模式及其风险、招商引资和运营风险管理。信息对行业发展的作用已毋庸置疑，物流信息一体化是物流一体化实现的核心，第14章充分考虑到信息的重要性，介绍了物流信息服务平台建设的作用和构建模式。

最后，物流园区项目是否成功，社会效益与经济效益如何都需要客观评价，本书第15章简单介绍了物流园区评估体系的构建原则和方法。