四、踯躅产权式孵化器

我们在第一章中曾经详细谈过东湖创业中心在产权式孵化器方面的尝试。产权式孵化器灵感来源于产权式酒店，堪称东湖创业中心团队的世界性首创。

与孵化企业产权报价系统一样，产权式孵化器的主要推动者也是龚伟。二者几乎是在同一时间进行的，前者是对孵化企业投融资的一种探索，后者则是对孵化器本身投融资的大胆尝试。当时，龚伟刚刚去台湾考察，受到当地不动产流动模式的启发，他非常希望能够在孵化器上尝试一些新的融资方式。

产权式孵化器其实是一种“逼上梁山”的无奈之举。当时东创中心承接了上级交给的任务，要建设一条创业街，但是既没有拨款扶持，自己也是“囊中羞涩”。无奈之下，东创中心只有采取类似“众筹”的方法，吸引社会资本进入，共同打造出一条“混血”的创业人社区。

根据我们所得到的当时创业街融资方案中，该项目一期投资总额为9000万元，融资结构由自有资金、自买自用和引进投资者等三部分组成，比重分别为30%、50%和20%。相当于用2700万元的资金，撬动了整个创业街项目，见图2-4。

图2-4 SBI创业街融资方案

SBI创业街开创了中国孵化器和房地产开发亲密接触的先河。以营利为目标的房产开发模式和以非营利为目的的企业孵化模式相结合，既给了社会投资人投资孵化器的机会，也使东创中心有了利润的积累，从而支付建设与孵化成本。

产权式孵化器最终形成了一种共享共赢的局面——创业中心开发管理、投资人所有、孵化企业使用、区域经济受益。产权、经营权和使用权的分离，开发商资金成本的降低和政府的让利，造就了同类地区成本较低的物业。而成本的降低将为社会投资者带来更大的效益，使投资更加踊跃。

现在看来，这种产权式孵化器也可以被看作是“PPP模式”的雏形。

PPP模式最早由英国政府于1982年提出，是指政府与私营商签订长期协议，授权私营商代替政府建设、运营或管理公共基础设施并向公众提供公共服务。现在国内普遍把PPP模式诠释为一种“公共部门与私人部门为提供公共产品或服务而达成一系列融资合作模式”。

PPP模式的好处显而易见：降低了政府部门的财务压力，引入了活跃高效的民营资本，既有政府性质的信用背书，又有民营性质的管理经验，大幅度地缩短了建设周期，使政府、民企、社会多方受益共赢。

以此来观察SBI产权式孵化器，我们可以看到它更像是一个多层PPP结构：首先由政府交付给股份公司制的东创中心来做，东创中心再引入社会资本来做，层层分拨，保证了资金、时间和效率。最终，无论是政府、东创中心、入孵企业还是创业街的投资者都各得所需，皆大欢喜。

随后，龚伟也希望在全国各地复制这种成功的SBI创业街模式，东创中心在苏州木渎、成都温江、湖北云梦都在尝试着这种产权式孵化器的开发运营。

东创中心的SBI创业街也不乏仿效者。例如长沙（国家）广告产业园中的创谷孵化器，就明确打出“产权式孵化器”的招牌，除了购买孵化器物业享受稳定的回租收益外，孵化器还引进创投基金并进行跟投，投资者可采用跟投等形式参与投资创业项目，同时分享物业和产业的双重收益。

当然，这种分割销售的产权式孵化器并非长久之计，一旦政策上不允许孵化器物业分割销售，这种模式就很难行得通。对此，龚伟的团队也在探索以不动产证券化的模式来提高孵化器流动性，包括梁椿在内的研究人员们大量搜集和钻研海外尤其是以美国为主的不动产信托投资模式。他们是中国最早一批接触到“REITs”概念的人，见图2-5。

图2-5 孵化器信托方案

在理论奠定之后，东创中心准备拿出创业街中的两栋办公楼来发行信托投资产品，并和当时武汉信托投资公司商讨方案。只可惜，最终由于种种原因，这两栋楼没有成功发行证券化产品，也没有销售掉，仅仅是抵押给了银行作为最基本的融资。

由于国家层面严禁孵化器与房地产之间有关联，加上孵化器本身的收益无法保证，东创中心的SBI产权式孵化器的模式始终没能在全国大范围推广。但我们依然相信，这种模式在未来会有用武之地，园区中国也将不断探索将这种模式改良升级，并重新启动试验。