问题5．离婚案件中，一方婚前贷款购买的不动产如何处理？

基本案情

朱某大学毕业分配至铁路某工程公司，2011年春节前以自己的名义首付52万元，公积金贷款30万元购买徐州市泉山区某小区501室商品房一套。2012年8月，朱某经校友介绍，认识师妹丁某，相识月余，二人于国庆节闪婚。激情过后，矛盾丛生，双方由于性格差异较大，经常因家庭琐事而争吵。丁某经常埋怨朱某没有能耐，还因婚姻不睦而迁怒公婆，与公婆关系恶劣，不准朱某帮助年迈的老人。

朱某认为丁某的行为严重伤害了自己的感情，分居半年后，提出离婚。丁某同意离婚，但要求分割501室商品房。朱某认为商品房是自己首付，每月通过自己的工资卡偿还贷款，丁某没有付出一分钱，没有权利要求分割。丁某诉至法院，经诉前调解，朱某给予丁某5万元补偿款，和平离婚。

律师说法

实际生活中，一方婚前贷款购买房产，产权登记在自己个人名下，婚后以夫妻共同财产偿还贷款的情况相当普遍。离婚纠纷中，如何处理此类房产亦是司法实务中的焦点问题之一，原因就在于此类房产并非可以简单地归属于夫妻一方个人所有财产或者夫妻共同财产，而是二者兼而有之。一方婚前购买房产所支付的首付款和结婚前偿还的贷款所对应的部分属于个人所有财产；离婚时贷款尚未还清所对应的部分，可以作为消极的个人财产，即个人债务；婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产偿还贷款所对应的部分属于夫妻共同财产。

《婚姻法司法解释（三）》第十条对一方婚前贷款购买不动产并登记于自己名下，婚后以夫妻共同财产还贷，离婚时如何分割该不动产的问题作出明确规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”即法律提倡当事人在离婚时首先根据婚姻法的规定，在平等自愿、公平合理、诚实信用的基础上协议处理不动产。在协议处理不成时，公权力才开始介入。需要注意的是，法律规定的是“可以”将不动产判决归产权登记一方，而不是“应当”，即法院有权根据案件的实际情况对不动产的归属作出判决。在产权登记一方对另一方进行补偿时，不能简单地将夫妻婚姻关系存续期间共同还贷的款项一分为二，共同还贷款项所对应的增值部分也应当一并予以分割。这就需要由有权评估机构按照市场价格对争议房产作出评估，结合房产合同价款、首付款及婚前还贷在全部房款中的比例、按揭款的数额及利息值、以夫妻共同财产还贷的数额及在全部房款中的比例等因素计算确定补偿数额。

案例中，朱某认为每月是通过自己的工资卡偿还贷款，丁某没有付出一分钱，没有权利要求分割房产，没有法律依据。根据我国现行《婚姻法》的规定，夫妻婚姻关系存续期间，夫妻所得财产均属于夫妻共同财产，除非法律明确规定为夫妻一方个人特有财产，或者夫妻双方对财产另有特别约定。朱某通过自己的工资卡偿还贷款的财产按照《婚姻法》第十七条的规定，归夫妻共同所有，应当认定为是以夫妻共同财产偿还银行贷款。

法条指引

《婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（法释〔2011〕18号）

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。