土地篇
Land

B.2 2016年全国主要监测城市地价状况及2017年走势

中国土地勘测规划院地价监测组

摘要：2016年，全国主要监测城市各用途地价增长率均有所提升，综合地价增速温和上行，住宅地价较快增长，商服与工业地价持续平稳；各季度综合、住宅和商服地价环比增长率逐季上升，工业地价环比增长率逐季降低。分类型看，一、二、三线城市住宅、商服地价增速梯次差异明显，一线城市工业地价增速远高于二、三线城市；分区域看，除长江三角洲地区和珠江三角洲地区商服地价增速略有放缓外，其余各地区各用途地价增速均有所上扬，其中长江三角洲地区住宅地价增速提升幅度最大。

2017年，中央经济工作总基调继续定位为“稳中求进”，既要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落仍将是调控政策重点；持续稳健的货币政策将维持流动性基本稳定，差别化信贷政策的落实将对不同类型城市的房地产市场产生影响；住宅投资属性的抑制效果将直接作用于住宅用地需求，进而影响住宅地价变化；在国内宏观经济总体趋稳的态势下，商服和工业地价将继续保持平稳运行。

 

关键词：主要监测城市 地价状况 地价增长率 土地供应

一 2016年全国主要监测城市地价状况分析

（一）地价水平值分析

1．各用途地价水平继续提升，重点监测城市增加幅度大于主要监测城市

2016年，全国主要监测城市综合地价水平值为3826元/平方米，比上年提高了193元/平方米。商服、住宅、工业各用途地价水平值均有所提升，其中，住宅地价提高最多，增幅达434元/平方米；工业地价较上年提升最小，为22元/平方米。

2016年，全国重点监测城市综合地价水平值为5680元/平方米，各用途地价均高于主要监测城市。其中，商服、住宅和工业地价水平值分别比主要监测城市高出2338元/平方米、2707元/平方米和273元/平方米。2016年重点监测城市各用途地价水平值增量均大于全国主要监测城市（见图1）。

2．珠江三角洲地区各用途地价水平值继续在三大重点区域保持最高位，长江三角洲地区住宅地价首次超过商服地价

在三大重点区域的各用途地价水平值中，继续保持珠江三角洲地区最高、长江三角洲地区次之、环渤海地区最低的格局。其中，珠江三角洲地区商服地价最高，为20874元/平方米，分别是长江三角洲地区和环渤海地区的2.29倍和2.79倍，差距较上年基本持平。除环渤海地区工业地价水平值略低于全国主要监测城市平均水平外，长江三角洲地区、珠江三角洲地区各用途地价水平值，以及环渤海地区其余用途地价水平值均高于全国平均水平。值得注意的是，长江三角洲地区住宅地价达到9746元/平方米，首次超过商服地价，这也是三大重点区域中唯一住宅地价水平值高于商服地价水平值的地区（见图2）。

（二）地价增长率分析

1．全国主要监测城市住宅地价增速上扬，商服与工业地价增速与上年相比基本持平

2016年，全国主要监测城市各用途地价均有所上升，但增速差异较大。其中住宅地价增长率最高，为7.91%，增幅较上年提高3.99个百分点；商服和工业地价增长率较低，分别为3.09%和2.84%，与上年相比基本持平（见图3）。

2．全国主要监测城市工业地价环比增长率逐季降低，住宅和商服地价环比增长率逐季上升

2016年，全国主要监测城市各季度工业地价环比增长率逐季降低，从第一季度的0.73%降低至第四季度的0.64%，且下半年低于其余各用途地价的环比增长率。与上年相比，工业地价环比增速除第二季度略低于上年同期外，其余三季度较上年同期均有所上升。住宅用地和商服用地地价环比增长率逐季上升，且各季度住宅用地地价环比增长率均高于上年同期水平（见图4）。

3．各类城市住宅、商服地价增速梯次差异明显，一线城市工业地价增速远高于二、三线城市

2016年，一、二、三线城市各用途地价增长率继续呈现分化态势，其中商服和住宅地价增长率在各类城市间梯次差异较为明显，工业地价增长率表现为一线城市显著高于二线和三线城市，且二线与三线城市较为接近。与上年相比，2016年一线城市住宅地价增速提高了8.69个百分点，二线城市住宅地价增速提高了4.15个百分点，均高于全国主要监测城市平均水平，其余城市各用途地价增速变动较小（见图5）。

4．全国重点监测城市住宅地价同比增速高位运行，各季度环比增速年末有所回落，与主要监测城市变化趋势存在差异

2016年，全国重点监测城市住宅地价快速增长，增速为10.08%，高于主要监测城市2.17个百分点；商服地价与工业地价低速增长，增速分别为4.60%与4.15%，分别高出主要监测城市1.51个与1.31个百分点（见图6）。

2016年前三季度重点监测城市综合、住宅地价环比增速逐季上扬，变化趋势与主要监测城市一致，第四季度重点监测城市综合、住宅地价环比增速回落，与主要监测城市变化趋势相反；重点监测城市商服地价第一、第二季度环比增速基本持平，第三、第四季度逐季上扬，与主要监测城市变化趋势基本一致；工业地价环比增速除第二季度略有提升外，其余各季度变化趋势与主要监测城市一致（见图7）。

5．除长江三角洲地区和珠江三角洲地区商服地价增速略有放缓外，其余各地区各用途地价增速均有所上扬，其中长江三角洲地区住宅地价表现得最为明显

三大重点区域中，除长江三角洲地区住宅地价增速高于环渤海地区外，其余各用途地价增长率均呈珠江三角洲地区、环渤海地区和长江三角洲地区依次降低的格局。其中长江三角洲地区和珠江三角洲地区均表现为住宅地价增速最高，工业地价增速次高，商服地价增速最低，且长江三角洲地区住宅地价增速显著高于工业与商服地价增速；环渤海地区各用途地价增速呈住宅、商服和工业梯次降低的格局（见图8）。

从地价增长率的变化幅度来看，2016年除环渤海地区商服地价增速有所上扬外，长江三角洲和珠江三角洲地区商服地价增速较上年均有所降低，分别降低了0.27个和0.28个百分点；三大重点区域住宅地价增速较上年均有较大幅度的增长，长江三角洲地区最为显著，增速较上年提高了7.46个百分点；各区域工业地价增速较上年均略有提升（见表1）。

6．16个热点城市中，部分城市住宅地价同比增速大幅提升，多个城市住宅地价四季度环比涨幅回落，深圳住宅地价四季度环比增速由正转负

为深入反映住宅用地市场动态变化，参照国家统计局以及住房和城乡建设部分类，我们对16个热点城市的住宅地价变化情况进行了统计。2016年，除深圳外，其余热点城市住宅地价增速较上年均有所上扬。其中，厦门住宅地价增长率最高，达29.3%，增速较上年提高了22.86个百分点；济南住宅地价增速最低，为3.92%。除广州、深圳、成都外，其余13个城市住宅地价同比增长率均为近四年最高（见图9）。

从各季度环比增速来看，除北京、成都、福州、杭州、济南、无锡外，其余10个城市的住宅地价季度环比增速均在第四季度回落。其中，合肥回落最明显，较第三季度收窄了5.34个百分点。此外，深圳第四季度住宅地价环比增速由正转负，为－0.18%（见表2），自2005年第二季度以来首次出现地价水平下降。

二 2016年全国主要监测城市土地供应状况分析

（一）全国主要监测城市建设用地供应总量降幅收窄，基础设施用地供应量有所增加

2016年，全国主要监测城市建设用地供应面积为21.25万公顷，同比下降3.72%，降幅较上年收窄10.19个百分点。在2015年末中央经济工作会议上提出的全国“去库存”政策的导向下，建设用地供应总量整体仍处于较低水平。

分用途来看，基础设施用地是与上年同期相比供应量增加的唯一地类，增长率为1.06%，增速较上年提升12.23个百分点；保障性住房用地供应量同比降幅最大，为－38.14%，与上年相比扩大33.5个百分点；其余各用途土地供应量降幅均较上年有所收窄（见图10）。

（二）全国主要监测城市各用途土地供应节奏存在差异，房地产开发用地各季度供应量相对平稳

2016年，全国主要监测城市除工矿仓储用地外，其余各用途土地供应量均在第四季度达到高峰。从各季度土地供应节奏来看，第二季度各用途土地供应量差异较为明显，房地产开发用地（包括商服用地和住宅用地）第二季度供应量低于第一、第三季度，保障性住房用地和基础设施用地各季度供应量呈逐季增加态势，而工矿仓储用地供应量在第二季度达到16439.87公顷，远高于第一、第三季度。

基础设施用地供应量年末大幅增加，第四季度供应量高达4.51万公顷，是前三季度供应量之和的81%，年末基础设施用地供应量大幅上升的态势已持续三年。

此外，房地产开发用地各季度分别为11.33万、9.99万、11.42万和16.03万公顷，供应节奏变化相对平缓（见图11）。

（三）主要监测城市住宅用地出让面积降幅收窄，住宅地价增长率上扬

2016年，全国主要监测城市住宅用地出让面积为2.85万公顷，虽继续减少，但降幅较上年收窄15.46个百分点；住宅地价增速上扬，较上年提高3.99个百分点。自2012年以来，全国主要监测城市住宅用地出让面积和住宅地价同比增长率相关系数为0.84，两者变动趋势较为一致，表现出同向相关性（见图12）。

（四）一、二、三线城市呈现住宅用地出让面积减少、住宅地价不同程度增长的局面，一线城市反差最大

2016年，全国主要监测城市中一、二、三线城市住宅用地出让面积较上年均有不同程度的下降，其中一线城市最为明显，减少了43.95%。与此同时，各类城市的住宅地价增速均有所上升，其中一线城市住宅地价增长率最高，达到19.60%。各类城市的住宅用地出让使市场呈现“量降价升”的局面，且一线城市更为明显，其住宅用地出让面积增长率和住宅地价增长率相差63.55个百分点，两者间的反差在各类城市中最大（见图13）。

三 2016年全国城市地价与房地产市场关系分析

（一）全国重点监测城市整体住宅地价房价比下降，东部地区住宅地价房价比最高，住宅租价比最低，东、中、西部地区间住宅地价房价比差异有所减小

2016年，全国重点监测城市整体住宅地价房价比的中位数为33.66%，较上年有所下降。分区域来看，呈东高、中次、西低的态势，各区域算术均值分别为42.74%、29.60%和28.18%，其中，东部和中部地区较上年均有所降低，西部地区有所上升，地区间差异有所减小。住宅租价比呈西高、中次、东低的态势，分别为5.37%、5.21%和4.03%（剔除数据异常城市合肥市）。多数城市呈现住宅地价房价比越高，住宅租价比越低的现象，尤其是一线城市和南京、厦门等热点二线城市（见图14）。

（二）房地产业开发投资回暖，综合地价增长率逐季上升

与2015年相比，2016年房地产业开发投资有所回暖，房地产业土地购置面积和房地产投资国内贷款累计增长率较上年有较大提升，且两者变化趋势较为一致。其中，房地产开发投资累计增长率结束上年的逐季回落态势，年初回升至6.2%，此后维持在5.8%以上；房地产业土地购置面积（年内累计值）虽比上年有所下降，但降幅较上年各季度均有大幅收窄；房地产投资国内贷款累计增速由负转正，在第一季度大幅提升至6.5%，后三季度虽有所回落，但均高于上年同期。与此同时，综合地价增长率逐季上升（见图15）。

（三）商品住宅、商业营业用房销售额与销售面积增长率冲高回落，住宅投资增长率与住宅地价增长率趋势较一致

2016年，商品住宅销售额与销售面积增长率较上年大幅提高，表现出年初冲高，随后回落的趋势。其中商品住宅销售额累计增长率在第一季度快速上升到60.3%，接近2013年同期水平，此后逐季放缓，但仍保持36%以上的高速增长；各季度商品住宅销售面积累计增长率也均在22%以上，显著高于上年同期水平。从住宅投资额增长率来看，住宅投资累计增长率各季度波动上升，住宅地价增长率逐季上升，两者均在4.6%至7.1%的范围内，趋势较为一致（见图16）。

与此同时，商业营业用房销售额与销售面积累计增长率较上年也有大幅上扬，其中，前三季度快速上扬，第三季度末分别达到21.7%和19.0%，第四季度增速略有回落，均收窄了2.2个百分点。此外，房地产商业营业用房投资累计增长率与商服地价增长率各季度均小幅波动上升，趋势也较为一致（见图17）。

四 2016年全国城市地价与社会经济发展关系分析

（一）宏观经济总体运行平稳，综合地价增速上扬

2016年是“十三五”的开局之年，中国全年国内生产总值744127亿元，按可比价格计算，2016年同比增长6.9%，前三季度一直稳定在6.7%，第四季度提升至6.8%，一些重要的经济指标也呈现稳中有进的趋势。从投资来看，全年固定资产投资增长8.1%，呈现缓中趋稳的态势；从社会消费品零售总额来看，比上年增长10.4个百分点，较上年微幅回落0.3个百分点，全年各月累计增长率均稳定在10.2%至10.4%之间；从出口来看，以人民币计价的全年出口总值同比下降2%，与上年基本持平。分季度看，第一、第二、第三季度出口分别同比下降7.9%、0.8%和0.3%，第四季度增长0.3%。从投资、消费和出口三项主要指标来看，总体体现出企稳和回升。在此背景下，2016年全国主要监测城市综合地价增长率也稳中有升，较上年提升2.15个百分点（见图18）。

（二）货币流动性充裕，M1与M2增速“剪刀差”年末收窄，新增个人住房贷款大幅上升，住宅地价增速提升明显

2016年12月末，广义货币（M2）余额155.01万亿元，同比增长11.3%，比上年末减少2个百分点。各季度增速前高后低，上半年为11.80%～14.00%，均值为12.85%，下半年下降到11.60%以下，全年M2增长率较上年有小幅降低，但由于基数足够大，其供应量相对充足；狭义货币（M1）余额48.66万亿元，同比增长21.4%，比上年同期高出6.2个百分点。M1与M2增速“剪刀差”曾在7月达到15.2个百分点，年末收窄至10.1个百分点。2016年12月末人民币贷款余额106.6万亿元，同比增长13.5%，比上年同期下降0.8个百分点（见图19）。

值得注意的是，根据央行数据显示，2016年个人住房贷款（以新增中长期住户消费贷款为表征）大量增加，其占新增信贷总额比例大幅提升，达到41.62%，较上年提升了19.35个百分点。

在货币流动性较为充裕的背景下，商服和住宅地价增长率有所上升，住宅地价增长率的提升尤其明显。

（三）工业经济总体运行平稳，工业地价各季度平稳增长

2016年，工业经济总体运行良好。规模以上工业增加值全年各季度保持平稳增长，比上年增长6.0%，与上年末的6.1%基本持平；制造业采购经理指数逐步企稳，全年平均水平为50.3%，略高于临界点，年末达到51.4%，连续5个月位于临界点之上；工业企业效益持续好转，工业企业利润总额增长率由负转正，11月末累计增长9.4%，较上年末的－2.3%提升了11.7个百分点。2016年工业地价增长率与工业增加值变动趋势较为一致（见图20）。

五 2016年影响全国城市地价变化的主要因素分析

（一）“去库存”背景下房地产市场需求明显回升，住宅地价增长率上涨；年末“防过热”措施对重点城市地价发挥了抑制作用

2016年，在房地产“去库存”的整体定位下，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发文调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，降低房地产交易成本。相关省区市也陆续出台“去库存”相关方案，明确“去库存”时间表和路线图，对商品房购买者进行税收和财政补贴。在削减税费、购房补贴等一系列“去库存”的政策影响下，房地产市场需求明显回升。2016年，商品房销售面积157349万平方米，同比增长22.5%，商品房销售额117627亿元，同比增长34.8%。全国商品房待售面积明显减少，从2月末的7.39亿平方米下降到11月末的6.91亿平方米，已连续9个月下降，12月末有所回升，达到6.95亿平方米。受此影响，全国主要监测城市整体住宅地价增长率上升。

第三季度以来，为抑制投资性需求，促进房地产市场平稳健康运行，南京、杭州等20余个热点城市收紧购房政策。受此影响，全国重点监测城市住宅地价季度环比增速在经历前三季度逐季上扬后，第四季度有所放缓（见图21）。重点城市的一系列调控政策对抑制地价过快上涨起到重要作用。

（二）充足的货币供应和积极的信贷政策支撑了房地产领域投资性需求

2016年，广义货币（M2）余额快速增长，12月末达到155.01万亿元，同比增长11.3%，全年保持两位数增长率，货币供应量较为充裕。在信贷政策方面，2月1日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，提出在不实施限购措施的城市，降低居民个人商业性住房贷款首付款比例。2月17日，住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定上调公积金存款利率至1.5%。宽松的货币环境和积极的信贷政策支撑了房地产市场和土地市场的投资性需求，2016年上半年房地产市场量价齐升，土地市场高地价频现。在投资性需求的拉动下，部分热点城市住宅地价上涨明显。

（三）宏观经济稳定增长支撑了各类地价增长率持续上升

2016年，我国经济总体运行平稳，产业结构的升级为其提供了内生动力。国内生产总值全年增加6.7%，前三季度增长率持续稳定在6.7%，第四季度提升至6.8%；固定资产投资增速连续四个月呈现企稳态势；社会消费品零售总额增长率较上年基本持平；工业企业利润总额增长率由负转正。宏观经济稳定增长支撑了各类地价增长率的持续上升。其中，综合地价增长率达到5.31%，较上年高出2.15个百分点；住宅地价增长较快，增速为7.91%，较上年提升3.99个百分点；商服和工业地价增长率较上年也均有微幅提升。

值得注意的是，虽然工业企业效益稳步向好，但目前工业领域提质增效仍然面临不利因素，一方面，利润增长过多依赖于石油加工、钢铁等原材料行业的价格反弹；另一方面，“回款难”仍然是当前制约企业生产经营的较大障碍。此外，“降成本”政策导向也对工业地价变化存在一定的影响。在此背景下，工业地价各季度环比增速逐季微降。

六 2017年城市地价变化趋势分析

（一）经济工作总基调继续定位为“稳中求进”，地价增速整体将平稳运行

2016年中央经济工作会议提出，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，也是做好经济工作的方法论。2017年是实施“十三五”规划的重要一年，执行持续稳健的货币政策、建立房地产市场长效机制、把振兴实体经济列入供给侧结构性改革，三项重要举措将为保持宏观经济在合理区间内运行提供有力保障，同时也直接影响土地市场预期，有利于维持土地市场的健康发展，地价整体将持续平稳上升态势。

（二）在“促进房地产市场平稳健康发展”的政策目标下，住宅地价增速将有所回落，商服地价将继续平稳运行

中央经济工作会议为2017年房地产市场定下了“平稳健康发展”的政策目标，明确“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。在此背景下，货币政策将继续保持稳健中性，资金政策更多地向实体经济倾斜，热点城市调控收紧态势延续，差别化供地政策深入落实，这些都有利于遏制过度的投资和投机性购房需求，促进房地产用地市场的良性调整。预期一线和热点二线城市住宅地价增速将有所回落，三线城市住宅地价增速保持平稳，住宅地价增速整体有所放缓，商服地价增速保持平稳运行。

（三）在供给侧结构性改革深入推进的背景下，振兴实体经济的提出将助力产业结构优化，工业地价或将发生结构性变化

2017年是供给侧结构性改革的深化之年，整体来看，经济前景向好，但仍有风险尚需警惕，“三去一降一补”深入实施或将影响经济快速拉升，但中期来看，这是经济持续增长的良好支撑基础和必要条件。在供给侧结构性改革深入推进的背景下，振兴实体经济的提出将助力产业结构的优化调整，新增长动能不断积蓄，工业企业效益有望保持稳定增长，进而提升对工业用地的竞租能力。

近年来，与宏观治理目标相协同，工业用地供应制度改革持续推进。2016年，国土资源部发布《产业用地政策实施工作指引》（国土资厅发〔2016〕 38号），江苏、山东、上海等地也出台了改革工业用地供应方式、促进产业转型升级和盘活存量工业用地等相关政策，积极探索工业用地弹性出让制度。随着各项支持新经济、新产业、新业态、新模式发展用地政策的进一步落实，新型产业用地承载的功能趋向多样化，亦有利于提升其市场需求。在此背景下，工业用地中，部分新型产业用地的预期价格将区别于普通工业用地，工业地价或将发生结构性变化。