一 住房状况

居住是人类的基本需求之一，随着社会的发展与进步，不仅人们的住房条件得到了极大的改善，而且人们对住房的要求也越来越高，住房逐渐从最初提供密闭和安全空间的场所发展成为向人们提供起居、休闲和娱乐的私密场所。在现代社会，住房的商品化属性越来越明显，“住房是其所有者拥有的重要财产，是个人财富最具代表性的形式”，而住房状况的分化事实上也反映了社会结构状况。在计划经济体制下，我国在城市实行的是福利分房制度。改革开放之后，随着全面改革的不断深入，国家开始逐渐实行住房的市场化改革。自从住房市场化改革全面实施以来，社会总体的住房条件有了很大程度的改善，但是不同社会阶层之间的住房分化也日益明显。当前，住房分化已经逐渐成为社会结构分化的重要形式，职业地位越高的群体，其住房状况也就越好；住房状况的分化还形成了居住隔离的现象。本部分着重从住房产权、住房面积、住房市值、小区类型、物业管理水平、拥有的其他房产及市值、居民住房等级主观评价7个方面对新社会阶层的住房状况进行系统的介绍。

（一）住房产权

1．新社会阶层中拥有自有产权住房的比例略高于社会平均水平

调查结果表明，在北京、上海与广州，有57.24%的人在当地拥有自有产权住房，还有33.21%的人选择租房居住，另有约10%的人居住在和单位共有产权或政府免费提供的住房中。而从新社会阶层的住房产权状况来看，拥有自有产权住房的比例为60.81%，略高于57.24%的社会平均水平；选择租房居住的比例为31.62%，略低于33.21%的社会平均水平（见表2-1）。从总体上看，新社会阶层中拥有自有产权住房的比例虽然略高于社会平均水平，但是其绝对值（60.81%）并不算很高，这一结果在一定程度上表明，当前北京、上海及广州特大城市的住房压力仍然较大。

2．新社会阶层中拥有自有产权住房的比例低于体制内群体

虽然北京、上海和广州三地新社会阶层中拥有自有产权住房的比例略高于社会平均水平，但是却明显低于体制内群体。在新社会阶层中，有60.81%的人拥有自有产权住房，明显低于体制内群体71.91%的比例；而新社会阶层中选择租房居住的比例为31.62%，明显高于体制内群体18.33%的比例（见表2-2）。这一数据较为客观地反映出，体制内群体在住房市场上具有一定的优势，而这种优势是从住房市场化改革中累积获得的。

3．在新社会阶层内部，外企从业人员拥有自有产权住房的比例最高

从新社会阶层内部不同群体拥有自有产权住房的比例看，不同群体之间同样存在着较为明显的差异。其中，外企从业人员拥有自有产权住房的比例是新社会阶层内部不同群体中最高的，达到了71.70%，中介/社会组织从业人员次之，为69.70%；从选择租房居住的比例看，个体户所占的比例最高，为44.01%，其他群体中选择租房居住的比例与其相差不是很大（见表2-3）。这一结论在一定程度上反映出，个体户由于自身生产经营的特殊性，在北京、上海和广州三地购买住房的需求并非特别强烈。

4．新社会阶层中拥有自有产权住房的比例存在明显的地区差异

此外，调查数据还反映出，北京、上海和广州三个城市的新社会阶层在住房产权方面也存在较为明显的差异。其中，上海新社会阶层的住房自有率最高，比例达到了74.53%；而广州与北京新社会阶层中拥有自有产权住房的比例明显低于上海，分别为51.91%和48.12%。而从选择租房居住的新社会阶层的比例来看，北京与广州的新社会阶层选择租房居住的比例则明显高于上海（见表2-4）。

（二）住房面积

1．新社会阶层的人均住房面积大于体制内群体和社会平均水平

从人均住房面积看，北京、上海和广州三地居民的人均住房面积为33.19平方米，而新社会阶层的人均住房面积达到了38.15平方米，超出社会平均水平4.96平方米。与体制内群体32.08平方米的人均住房面积相比，新社会阶层的住房面积超出了6.07平方米，这表明新社会阶层拥有更大面积的住房，其住房条件更为优越（见图2-1）。

2．在新社会阶层内部不同群体中，私营企业从业人员的人均住房面积最大

新社会阶层内部不同群体之间的人均住房面积也存在一定的差异。其中，私营企业从业人员的人均住房面积最大，为40.54平方米；个体户的人均住房面积次之，为38.99平方米；中介/社会组织从业人员和外企从业人员分列第三、四位，人均住房面积分别为36.93平方米与35.77平方米；其他群体的人均住房面积最小，为32.12平方米（见图2-2）。这一结果表明，私营企业从业人员与个体户在人均住房面积上更为优越一些。

3．在北京、上海和广州的新社会阶层中，上海新社会阶层的人均住房面积最大

从北京、上海和广州三个城市新社会阶层的人均住房面积的比较来看，新社会阶层的住房面积也存在一定的区域差异。具体来说，居住在上海的新社会阶层的人均住房面积最大，达到了41.71平方米；广州次之，为37.56平方米；居住在北京新社会阶层的人均住房面积最小，为34.78平方米（见图2-3）。

（三）住房市值

1．新社会阶层拥有更高价值的住房

住房已经成为转型时期城市居民个人或家庭的一种重要财产，市场化机制使得住房出现了面积、价值等多方面的差异。居民由于受个人经济条件、市场能力等多方面的限制，在住房条件上也有很大的差异，而住房市值则较为集中地反映了居民财产的拥有状况。从北京、上海和广州新社会阶层与当地居民住房的市值比较上看（见表2-5），有49.12%的新社会阶层的住房市值在100万～500万元，还有8.53%的新社会阶层拥有市值为500万～1000万元的住房，这两项的比例均略高于社会平均水平；而在0元以及0～100万元的两个区间内，新社会阶层所占的比例则要低于社会平均水平。相比于体制内群体，新社会阶层的住房在0～100万元的比例低于体制内群体，而在100万元以上的三个区间内的比例都高于体制内群体。这说明新社会阶层当前居住的住房具有较高的市场价值。

2．外企从业人员与中介/社会组织从业人员的住房市值较高

表2-6反映了新社会阶层内部不同群体当前住房的市值分布情况。从数据中可以发现，外企从业人员与中介/社会组织从业人员的住房市值较高，这两类群体在100万～500万元这一区间的比例分别为52.37%和54.55%，高于私营企业从业人员、个体户以及其他群体。值得注意的是，中介/社会组织从业人员的住房市值在500万～1000万元以及1000万元以上两个区间的比例同样高于其他四类群体。

3．北京与上海新社会阶层的住房市值高于广州

不同城市之间新社会阶层当前住房的市值同样也存在较为明显的差异。从表2-7的数据中可以看出，北京与上海新社会阶层的住房市值分布在100万～500万元这一区间上的比例均超过了50%，而广州的新社会阶层仅为43.02%；此外，在500万～1000万元这一区间上，北京与上海新社会阶层的比例大约是广州的2倍。这反映出北京与上海新社会阶层的住房市值明显高于广州新社会阶层的住房市值，这可能与北京、上海的平均房价较高有一定关系。

（四）小区类型

1．新社会阶层更多地居住在商品房小区或高级住宅区

不同社会阶层之间住房状况的分化还体现在居住环境上以及居住小区的类型上，也就是居住空间的分异，城市的居住小区出现了高级别墅区、高档高层公寓区、中高档多层公寓区、中档多层住宅区、廉价多层经济住宅区、棚户区与多人廉租区，分别对应着不同的社会阶层。一些城市居民不仅仅满足于“我要买房子”“我住大的房子”，他们更开始关注“我要买什么样的房子”“我要住哪个小区的房子”。住房所在的小区类型可以反映住房的等级与品质，并且其体现的空间区隔程度也是与社会经济地位联系在一起的。本部分将小区分为未经改造的老城区、单一或混合的单位社区、保障性住房小区、普通商品房小区、别墅区或高级住宅区、新近由农村社区转变过来的城市社区、其他这几种类型，对新社会阶层的居住小区状况进行了调查。结果表明，从居住小区的类型看，北京、上海和广州三地新社会阶层中有66.69%的人居住于普通商品房小区，另有4.82%的人居住于别墅区或高级住宅区，均高于社会平均水平；而居住于未经改造的老城区和单位社区的比例则要明显低于社会平均水平（见表2-8）。

2．新社会阶层居住的小区类型优于体制内群体

将新社会阶层居住的小区类型与体制内群体比较后发现，新社会阶层中居住在老城区、单位社区以及保障性住房小区的比例均要低于体制内群体，而居住在普通商品房小区的比例则要高于体制内群体（见表2-9）。虽然居住在别墅区或高级住宅区的体制内群体比例略高于新社会阶层，但是从总体上看，新社会阶层居住的小区类型和体制内群体相比显得较为优越一些。

3．新社会阶层内部不同群体间的居住小区类型存在一定的差异

新社会阶层内部不同群体间的居住小区类型也存在一定的差异。从表2-10的数据中可以看出，中介/社会组织从业人员、个体户以及其他群体居住在未经改造的老城区中的比例要高于私营企业从业人员和外企从业人员；而在普通商品房小区中居住的私营企业从业人员、外企从业人员的比例又明显高于其他类型的新社会阶层；此外，中介/社会组织从业人员中居住在别墅区或高级住宅区的比例最高，达到了6.25%。

4．上海新社会阶层居住的小区条件更为优越

由于城市之间经济发展水平、城市规划以及房地产市场开发等多种因素的差异，新社会阶层在居住小区类型上也呈现地区性的差异。调查结果显示（见表2-11），有16.39%的广州新社会阶层以及11.22%的北京新社会阶层居住于未经改造的老城区中；另外北京新社会阶层中居住在保障性住房小区的比例明显高于广州，广州新社会阶层居住在“新近由农村社区转变过来的城市社区”的比例要明显高于北京和上海。而从普通商品房小区、别墅区或高级住宅区居住的比例来看，上海新社会阶层居住在上述小区的人数明显多于北京和广州。这在一定程度上反映出，上海新社会阶层居住的小区的条件要更好一些。

（五）物业管理水平

1．新社会阶层居住小区的物业缴费值更高

住房的市场化还推动着城市居民从住房的“消费者”向“业主”的身份转变。居住小区被部分城市居民视作一种所有权社区或者私有社区，成为他们的“集体性空间领地”。物业就成为其管理自己“后院”与私人生活空间的机制。因此，在当前的社区管理服务中，物业扮演了极为重要的角色，而住房状况的分化也体现在物业管理上。具体来看，物业管理、公共设施和公共服务等围绕“业主福利”的事项能够直接体现住房分化状况，而物业管理费的缴纳标准可以反映出居住小区的管理水平。从物业管理费的缴纳标准看（见图2-4），新社会阶层居住小区的平均缴费标准为1.56元/平方米·月，明显高于社会平均水平的1.25元/平方米·月以及体制内群体的1.34元/平方米·月。

2．不同城市的新社会阶层以及新社会阶层内部不同群体间的物业缴费水平差距较大

从新社会阶层内部的不同群体来看，中介/社会组织从业人员的小区物业缴费水平最高，平均值为2.15元/平方米·月，其他群体次之，为2.00元/平方米·月，之后依次是私营企业从业人员、外企从业人员，分别为1.59元/平方米·月和1.38元/平方米·月，个体户居住的小区物业缴费水平最低，为1.24元/平方米·月。而从地区差异上看，上海新社会阶层居住的小区物业管理费缴纳标准最高，为1.88元/平方米·月，广州次之，为1.67元/平方米·月，北京最低，为0.93元/平方米·月。

（六）拥有的其他房产及市值

1．新社会阶层拥有更多的住房财产

本次调查还询问了受访者除了当前所居住的住房之外的房产数量以及目前的市值状况，结果表明，相较于体制内群体以及社会平均水平，新社会阶层整体上拥有更多的住房财产。除了当前所居住房外，新社会阶层平均还拥有0.56套住房，多于体制内群体的0.36套以及社会平均水平的0.38套；平均市值为89.44万元，也明显高于体制内群体的67.67万元以及社会平均水平的59.52万元（见表2-12）。

2．私营企业从业人员的住房财产拥有量最多

新社会阶层内部不同群体在住房财产拥有量上也存在一定的差异。如表2-13所示，私营企业从业人员除了当前所居住房之外，平均还拥有0.61套房产，平均市值为100.39万元，这两项数值均高于新社会阶层内部的其他四类群体。个体户拥有的房产数量次之，为0.49套，平均市值为60.52万元，外企从业人员另外拥有0.45套住房，略少于个体户，但平均住房市值为83.09万元，多于个体户。虽然中介/社会组织从业人员平均拥有的房产数量较少，但是住房市值较高，达到了85.00万元。

3．三地新社会阶层的住房财产状况存在明显差异

在房产数量方面，北京新社会阶层平均另外拥有0.64套房产，多于上海的0.56套与广州的0.47套，位列第一；但在房产市值方面，上海新社会阶层平均拥有122.33万元的房产，远高于广州的70.43万元以及北京的58.21万元（见表2-14），由此可见，北京、上海与广州三地的新社会阶层在住房的数量以及市值等方面存在明显的地域差异。

（七）居民住房等级主观评价

1．新社会阶层对于住房的主观评价较为一般

在居民对于目前住房的品质感受方面，本研究采用1～10分的梯度测量来反映受访者对于家庭住房等级的主观评价，其中1分代表最底层，10分代表最高层。数据显示（见图2-5），新社会阶层对于现在居住的住房满意度评价较为一般，均值为4.46分，但高于社会平均水平的4.02分以及体制内群体的4.22分。

2．外企从业人员对住房的主观评价最高

从不同群体的新社会阶层对于住房的主观评价上看，外企从业人员的平均分数为4.61分，超过私营企业从业人员的4.53分以及中介/社会组织从业人员的4.52分。个体户以及其他群体的分数与上述群体的差异较大，分别为4.09分与4.29分，这表明这两类群体对于当前住房的评价及满意度较低。

3．上海新社会阶层对住房的主观评价最高

与住房财产的分布情况类似的是，在北京、上海和广州三个特大城市中，上海新社会阶层对于住房的主观评价最高，平均得分为4.81分，明显高于广州新社会阶层的4.32分以及北京新社会阶层的4.08分。相较于上海，北京的新社会阶层对于当前住房的评价及满意度是较低的。