第三节 农地发展权与其他土地产权关系

一 农地发展权与所有权的关系

所有权是所有人对物的永久和充分的物权（或财产权），是所有人以占有、使用、收益、处分或其他任何可能的方式实现的对所有物的直接支配的权利（任庆恩，2003）。土地所有权指土地所有人依法对自己土地享有占有、使用、收益和处分的权利，在农地产权体系中占据非常重要的地位，具有所有权的一切属性，是全部土地问题的核心，受到我国宪法及法律保护。当今社会的一个普遍趋势是农地所有权的行使受到越来越多的限制，发展权便是这种政府限制的产物。尽管有学者认为发展权从属于或不完全从属于所有权（王小映，2003；孙弘，2005；王万茂，2006），或者认为不从属于农地所有权（梁慧星，1998；张安录，2000；季禾禾等，2005；周建春，2005），但其都认为农地发展权是一项独立的财产权，即，农地发展权可以分离出来作为独立的权利为他人使用，这也符合农地发展权最初起源的观点，即开发权与所有权相分离，因此，农地发展权与农地所有权相分离是关于农地发展权与所有权之间关系的基本观点。从历史的角度来看，诸多土地权利都是为了适应社会或经济发展需要，随着经济及各种条件的变化从最初与土地所有权一体的状态中逐渐分离出来的。

二 农地发展权与使用权的关系

在土地法制史上，土地权利体系发生了很大的变化，即土地所有权向土地用益权让步，以土地所有权为中心的土地权利体系转变为以土地的利用权为中心（刘明明，2007），这是我国当前土地产权体系的重要特征。我国现行的土地管理法规定，土地使用权是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。土地使用权具有一定期限，是从土地所有权中分离出来，与所有权并列并能独立支配的一项权利，已逐步成为我国土地权利中最活跃、最重要的权利类型（单新国，2006）。依据2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》，我国农地使用权主要包括农地承包经营权、农村非农建设用地使用权等两大类，农地发展权与这两种基本使用权之间的关系为：

第一，农地发展权对农地承包经营权具有“终止”功能。我国正面临着人地矛盾突出、农地资源日益短缺的困境，国家为了保护农地、维持生态环境，通过土地利用规划或城镇规划等对农地开发采取限制等，由此产生了农地发展权。农地发展权价格主要通过农地非农转用收益来衡量，因此，从本质上讲，在同一个土地产权体系内，农地发展权的设置必然涉及改变农地用途、“注销”农地承包经营权等内容，这也影响到了农地使用权价值的高低。

第二，相比较农村非农建设用地使用权的土地利用静态权利，农地发展权具有动态利用的产权特性，通过政府或市场机制实现农地发展权向被转移地区无偿授予或销售等，从而产生不同的农地使用权收益，这两者之间具有很大程度上的不连续性与差异性。

因此，从以上可以看出，农地使用权内涵不同会影响使用权与农地发展权之间的关系，土地产权体系中的农地发展权具有界定土地使用权边界的作用，可从使用权中分离并最终影响到农地使用权价格的高低。

三 农地发展权与地上（空间）权的关系

权利人对土地上下空间的支配权称为“空间权”，空间权可以从土地权利人的所有权或使用权之中分离出来作为独立的权利为他人支配使用，分离出来的空间权称为“地上权”，即利用他人土地的地上、地下空间建筑的权利（郑振源，2005），在美国空间权也称为发展权（王利明，2002）。土地所有人虽拥有土地所有权，但能否同时拥有地下矿藏所有权却并不一定，因为这属于发展权问题（胡兰玲， 2002）。通过相关法律、技术保障等地上（空间）权可实现农地发展权，因此，设置该产权是农地发展权产生的前提基础；同时，农地发展权借助地上（空间）权进行权利的纵向分割可以形成立体的农地产权结构，并通过与农地所有权、使用权等其他产权的结合最终实现土地资源效益的最大化。