第一节　企业设立阶段业务概述

房地产开发公司的主要形式为有限责任公司和股份有限公司，均需要满足《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《城市房地产开发经营管理条例》）、《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）对设立房地产开发公司的要求，房地产开发企业先办理工商执照，后办理资质审批、税务登记、组织机构代码证等相关手续后方可正常开展业务。

房地产开发企业又分为内资房地产企业和外商投资房地产开发企业。内资从事房地产开发是先成立公司，办理所有手续之后即可拿地经营开发；外商投资房地产则需要先取得开发房地产的土地之后，再办理成立公司的所有手续，与内资房地产开发企业相比，需多办理外汇登记证和由商务部批准的批准证书，除此之外，其他条件和内资企业相同。

一、房地产企业设立的条件

（一）《公司法》规定的设立有限责任公司和股份有限公司的条件

（1）设立有限责任公司，应当具备的条件

①股东符合法定人数（由50个以下股东出资设立）；

②股东出资达到法定资本最低限额；

③股东共同制定公司章程；公司章程应该包括以下内容：公司名称和住所、公司经营范围、公司注册资本、股东的姓名或者名称、股东出资方式、出资额和出资时间、公司的机构及其产生办法、职权、议事规则、公司法定代表人、股东会议认为需要规定的其他事项，全体股东应该在公司章程上签名盖章；

④有公司的名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；

⑤有公司住所。

（2）设立股份有限公司，应当具备的条件

①发起人符合法定人数（2人以上200人以下为发起人，其中须有半数以上的发起人在中国境内有住所）；

②发起人认购和募集的股本达到法定资本最低限额；

③股份发行、筹办事项符合法律规定；

④发起人制定公司章程，采用募集方式设立的经创立大会通过；

⑤有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；

⑥有公司住所。

（二）《城市房地产管理法》规定的企业设立条件

设立房地产开发公司除了要满足《公司法》规定的条件外，还应满足《城市房地产管理法》规定的条件。根据《城市房地产管理法》规定，设立房地产开发企业应当具备下列条件：

①有自己的名称和组织机构；

②有固定的经营场所；

③有符合国务院规定的注册资本；

④有足够的专业技术人员；

⑤法律、行政法规规定的其他条件。

（三）《城市房地产开发经营管理条例》规定的企业设立条件

根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

①有100万元以上的注册资本；

②有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

此外，省、自治区、直辖市人民政府可以根据各地的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合相关法律法规规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合相关法律法规规定条件的，不予登记。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门备案。

二、房地产企业经营资质

房地产开发商应当按照资质管理规定申请核定企业资质等。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级资质等级。各资质等级企业的条件如下。

（一）一级资质

①注册资本不低于5 000万元；

②从事房地产开发经营5年以上；

③近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

④连续5年建筑工程质量合格率达100%；

⑤上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中，具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

⑨未发生过重大工程质量事故。

（二）二级资质

①注册资本不低于2 000万元；

②从事房地产开发经营3年以上；

③近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

④连续3年建筑工程质量合格率达100%；

⑤上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

⑨未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质

①注册资本不低于800万元；

②从事房地产开发经营2年以上；

③房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

④连续2年建筑工程质量合格率达100%；

⑤有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

⑥工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

⑦具有完善的质量保证体系，在商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

⑧未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质

①注册资本不低于500万元；

②从事房地产开发经营1年以上；

③已竣工的建筑工程质量合格率达100%；

④有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

⑤工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

⑥商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

⑦未发生过重大工程质量事故。

三、房地产企业出资方式

根据《公司法》规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。根据《公司注册资本登记管理规定》，出资者不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。

（一）以货币出资

货币包括现金、银行存款和其他货币资金。根据《公司法》规定，全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。

根据《中华人民共和国公司登记管理条例》和《公司注册资本登记管理规定》的规定，公司设立登记，股东或者发起人以货币出资的，应当将货币足额存入准备设立的公司在银行开设的临时账户。

（二）以非货币财产出资

公司设立登记时，以实物、工业产权、非专利技术及土地使用权等非货币资产出资的，按照《公司法》规定，要先办理财产权转移手续才能验资，但因为设立时法律主体尚未产生，无法办理财产权转移手续，所以实践中一般是按分期出资的方式，先以货币资金出资成立公司，之后在短期内办理土地使用权等非货币资产财产权转移手续，然后再办理验资手续。

（三）其他出资方式

股东以货币、实物、知识产权及土地使用权以外的其他财产出资的，其登记办法由国家工商行政管理总局会同国务院有关部门规定，如股权出资，2009年1月14日国家工商行政管理总局颁布的《股权出资登记管理办法》对股权出资进行了明确的规定，自2009年3月1日起施行。