2.4 互联网金融＋房地产

对于互联网金融来说，融入人们的日常生活是一件轻而易举的事，而在人们生活中最大额度的金融交易就是房产的交易。因此“互联网金融＋房地产”就成了资本竞相争夺的焦点。资本一旦锁定房地产市场，必定会开创出种类丰富的商业模式。

2.4.1 “互联网金融＋房地产”的五种模式

从2015年开始，诸多众筹和P2P平台与远洋、万达、银泰等地产巨头联手推出各种“互联网＋房地产”产品（见图2－7）。

互联网金融与房地产的融合发展，主要得益于P2P平台和众筹平台的支撑，P2P平台主要为其提供相应的贷款，而众筹平台相对来说有更多的玩法，可以利用众筹平台集资建房、买房或者通过房屋出租获得一定的收益。

（1）P2P＋购房者＋开发商：降低购房门槛，满足更多人的购房梦

在“房地产＋P2P”模式中，房屋抵押贷款是比较成熟的业务模式，除此之外，首付贷、赎楼贷以及租金收益权产品等也是比较流行的业务模式。

首付贷是伴随P2P行业发展而来的一种贷款类型，在房地产市场，大多数住房按揭贷款的首付大约占到房屋总价的30％以上，而这高比例的首付款也打破了很多人的购房梦，而首付贷可以帮助购房者提供足够的资金来支付首付款，满足了众多消费者的短期贷款需求。

零壹财经研究院调查的数据显示，2014年，主要P2P平台上的首付贷业务规模已经达到了5亿元，平安好房、搜房天下贷、搜易贷、房金所等9家平台已经开始面向客户推出首付贷产品，预计首付贷市场的总容量约为292.8亿元，因此，首付贷业务仍然有巨大的发展空间（见图2－8）。据估计，未来国内整个房地产梢售额能达到10万亿左右，假设只有5％的人有首付贷需求的话，也依然是一个巨大的市场。

（2）众筹平台＋开发商＋投资人：重点在于理财

有的众筹平台推出了房产的众筹项目，比如集资购房、卖房赚差价等，众筹平台直接与房地产开发商取得联系，按一定的折扣价从开发商那里预订一定数量的房源，利用在众筹平台募集的购房资金进行购买，同时将购买的房产交给第三方房产托管公司代为管理，由众筹项目的参与者来共同决定如何处置房产。如果参与者都同意出售房屋，那么房屋成功出售之后，参与者会根据出资比例对房产出售所获得的款项进行分配，超过出资部分的金额即为投资收益。

这类产品一般是建立在看涨房价的预期基础之上，它有一个比较有趣的名字——“线上炒房团”。这类产品由于对市场价格变化比较敏感，因此也存在较大的风险。

（3）众筹平台＋开发商＋购房者：重点在于营梢

在“众筹平台＋开发商平投资人”玩法中，买家在其中发挥了重要作用，只有房子卖出去之后，筹资人才能获取一定的收益，但是买家的出现并不是确定的，这种玩法需要付出较高的机会成本，因此很多众筹平台都选择有购房意愿的人作为筹资人。

比如在一个众筹平台的众筹项目中，约定在预定的时间里，平台将会针对众筹房源开展竞拍活动，所有投资者都可以参与到竞拍活动中去，起拍价为众筹资金的1.1倍，出价最高的投资者能够获得购房资格，而交易溢价就是一种投资收益，这种方式减少了出售的不确定性，提高了众筹的成功率。

对开发商来说，这种众筹方式能够帮助其实现产品快速销售，减少库存，虽然在众筹中会有一定的让利，但是同时也为开发商降低了营销成本，这对于众筹平台和开发商来说是一种双赢的模式。

（4）购房者＋开发商：众筹建房

为了满足消费者日益个性化的需求，有的企业开始发起众筹建房项目，购房者可以参与到整个建房的过程中去，获得心理上的满足。

市场上也出现了一些案例：项目发起人利用微信等传播渠道向世人公布集资建房项目，申请人递交申请表，在经过审核之后只需要缴纳100元订金就可以进入购房微信群，微信群中的成员共同商讨、决定项目的设计、户型以及价格等，从而打造一个众筹家园小区。在小区设计的初步方案中，房价在6000元/平方米以内，房屋的面积有88平方米、93平方米、110平方米三种，成员在购买的时候可以办理相关的银行贷款，每位限购一套，房价低于市场平均水平。

但是从目前的市场状况来看，众筹建房项目也遇到了很多挑战，主要表现在：拿地难；相关的证照手续难办；不同个体的利益难协调；成本难控制。

（5）P2P＋商业地产开发商＋投资人：权益类投资

上述四种“互联网金融＋房地产”模式主要是针对住宅，而今也出现了一种“商业地产＋互联网金融”的模式，在这种模式中投资人获得的是开发商旗下购物中心的租金收益。

具体操作过程是这样的：互联网金融平台成立相关联的商业保理公司，开发商对旗下购物中心内的品牌商进行筛选，并将已经形成的应收租金交给保理公司，保理公司将其包装成有固定期限的理财产品转让给平台上的投资人，开发商为投资人的投资提供相应的担保。

2.4.2 “互联网金融＋房地产”的价值

“互联网金融＋房地产”是在P2P和众筹平台的支撑下发展起来的，这种模式对于借款人、投资人或者开发商来说具有哪些意义，又会创造哪些价值？

（1）对投资人来说

在筹资建房和筹资买房等众筹项目中，投资人可以通过房屋的出售来获得一定的溢价，这等于帮助大众投资人降低了“炒房”的门槛，同时也为投资人开辟了一种新的投资途径。

“互联网＋金融房地产”的出现丰富了房地产市场的借贷产品，投资人可以利用这些借贷产品获取一定的收益。比如市场上出现的首付贷的借款利率基本保持在9％左右，而投资人能获得的利率大约在11％，由开发商负责其中2％的差价，并为投资者的投资提供相应的担保。投资人的收益主要来自于借款人和开发商，而开发商提供的一部分让利则由部分购房者承担。

（2）对购房者来说

购房者可以通过P2P借贷和众筹方式获取一定的收益：

①各种借款产品的出现，帮助购房者解决了首付的问题，降低了购房的门槛，让越来越多的人敢做买房的梦；

②购房的众筹项目，开发商会给予一定的让利，让购房者可以用低于市场20％～30％价格买到房子，切实享受到优惠；

③在众筹建房项目中，购房者可以参与到整个建房的过程中，参与房屋的个性化设计、户型的设计以及价格的确定等。

至于众筹建房到底能让房价降多少，很多人专门就这个问题进行过讨论。众筹的目的就是降低房价和营销成本，因此一般情况下房价能够下降20％左右。

（3）对开发商来说

①开发商利用P2P项目或者众筹项目，可以促进房产销售，有效解决库存的问题，而且通过这种方式还能节省一大笔营销费用；

②“众筹建房”模式可以帮助开发商减少融资所耗费的人力以及资金成本；

③众筹建房可以帮助开发商缓解资金方面的压力，实现资金的快速回笼；

④众筹建房让更多的购房者亲身参与到房屋的设计中去，可以满足其个性化的购房需求，同时开发商可以针对购房者建设相应的服务社区，使房地产行业的商业链条逐渐丰富。

虽然“互联网金融＋房地产”领域出现了多种模式，但是其创造的新价值主要体现在降低房地产行业投资门槛，同时帮助开发商缩减营销和资金成本压力。而购房者的个性化需求并未得到充分满足，“互联网金融＋房地产”在发展过程中也遇到了很多的问题。

这一方面是因为开发商需要在各类模式中提供相应的补贴和担保措施，因此开发商也承担了较大的风险；另一方面，“互联网金融＋房地产”在目前发展中主要是满足阶段性需求，还没有实现更多的突破，从而也就难以驱动“互联网金融＋房地产”发展到更高的阶段。

众筹建房模式对于开发商和购房者来说解决了不同的需求，今后在适度控制风险和完善运营中，特别是面对房地产领域的占库存压力，将有一些积极的途经探索，创造出更多的发展空间。