序：京沪永远涨

“微博不识财上海，便称大V也枉然！”

这里说的财上海，就是现在广为人知的“京沪永远涨”一语的发明者。当“京沪永远涨”刚刚传播时，笑话的人还挺多：这世界上还有永远涨的资产？当年东京一地的房地产价值就能买下整个美国，最后还不是地产价格狂跌？在很多人看来，这根本就只是个顺口溜而已，当不得真。

但是直到去年岁末今年年初京沪房地产价格暴涨，“京沪永远涨”这五个字已不止在微博等社交媒体上流传，还成为了传统媒体的语言。8月15日，我以“京沪永远涨”作为关键词在谷歌上搜索，共找到55.9万条结果。尽管很多人还是对“京沪永远涨”存疑，但已经不再像以往那样直接嘲讽，相反，很多人是在分析，为什么会有“京沪永远涨”，它背后的逻辑以及可能产生的副作用是什么等等。比如在知乎上，还有专门的一个词条是“怎样看待‘京沪永远涨’? ”世界上当然没有只涨不跌的资产。如果将“京沪永远涨”奉为金科玉律作为今后个人投资的信条当然会有误，但至少从目前来看，京沪房产确实是涨了，而且涨得不是一般的多。

在刚刚过去的2016年7月份，全国房产市场数据中心发布的全国百城房价排行榜表明，深圳以54665元/平方米的房价中位数名列全国榜首，而位居榜尾的是山东菏泽，它的房价中位数每平方米为3400元，不及深圳的十六分之一。而上海和北京的房价中位数分别以每平方米33800元和32500元排在榜眼和探花的位置上。

众所周知，中国房产市场兴起于1998年的房改，在此之前中国各地的房产价格都差不多，因为构成房价的主要因素就是建安成本。当年2009年房改分房后，无论是北京、上海，还是菏泽，相同工龄和条件的在职员工，大都以差不多的货币价格拿下了房改房。但是没有想到的是，当年同样价格拿下的房产，在过了16年后，各个城市的房价呈两极分化趋势，有些地方如北京的房价已经接近建安成本的10倍，而有些城市如菏泽的房价还是接近于建安成本。在北京一套50平方米的房子可以超过300万，但是在菏泽，50平方米的房子可能还是只有20万不到。

京沪的房价为什么高？买房子的人大都知道这么一句话，决定房屋价值高低的三个要素就是：地段、地段、地段！京沪作为中国的首都和经济中心，汇聚了中国大批的优秀人才和机构，房价毫无疑问也受其影响。统计数据显示，从住房制度改革开始的1998年到2014年，除了极少数年份外，上海的常住人口每年大都以50万以上的数量在增加，到2014年上海常住人口达到了2425.68万，而在1998年则是只有1527.00万。尽管每年上海的人口都在增加，但是房屋的新开工面积并没有随之增长，2000年上海的住宅新开工面积为1781.64万平方米，2010年为2111.11万平方米，而2014年则回落到了1547.29万平方米。当人口在快速增长而土地供应却裹足不前的时候，自然会出现房价上涨的现象。

以上说的这个因素就是平时很多经济学家分析的“房产是个人口现象”，即作为一个商品，房地产始终受制于供需比，当供不应求的时候价格就上涨，反之则下跌。尽管京沪的房地产在上涨，但是中国很多城市的房地产市场却是下行，因此也就有了所谓的“去库存”。

但房产并不只是一个人口现象，同时还是一个货币现象。除了“京沪永远涨”外，财上海最喜欢说的一句话就是“一印解千愁”，意即通过货币发行来解决问题，为此他的粉丝还用“大印无疆”来总结。尽管“一印解千愁”是一种戏谑，但中国的货币发行量却始终是一个谜，为此学界还有“中国货币去哪儿”的疑问。

过去25年，中国的M2大概每年平均增长20%左右，远超GDP增速。为什么放出这么多的货币却未引发通货膨胀？一个原因是此前很多资产并未货币化，因此多印的货币填补了这方面的空白；而更多的货币可能是被吸引到了房地产。2010年之前，居民住房贷款占居民商品房（住宅）销售额的占比非常小，平均不到20%,2013年之后开始大幅上升，从24%上升至2015年的34%，今年估计要超过50%。这说明今年这一轮房价上涨，主要靠居民在房地产投资上加杠杆。

房地产加杠杆是一件好事也是一件坏事。好事就在于你可以在收入远低于房价的时候就可以预先获得资产，我们设想一下，如果中国目前还没有开始住房按揭制度，估计当下中国居民的居住环境要大打折扣。但杠杆过大也是一件坏事，容易形成资产泡沫并导致金融危机。上一轮美国次贷危机就是源于穷人购房加杠杆，当时居民房贷占住宅总市值的比例达到55%。尽管中国目前16万亿的居民房贷余额占存量住宅总市值并不高，但增量部分上升速度过快，还是值得担忧。

以上的话概括起来就是一句话，货币超发引发房价上涨。不过有意思的情况在8月份出现了，据央行刚刚公布的7月份信贷数据显示，金融机构新增贷款只有4636亿元，环比少增9164亿，但居民中长期贷款4773亿，由于居民中长期贷款中绝大部分都是房贷，这意味着新增房贷占7月份新增贷款的100%。这个现象在此之前是不可想象的，为什么从银行融资的主体从企业变成个人？尽管这个现象和西方发达国家的银行贷款结构很像，但是发生在中国还是让人意外：为什么没有了M2的增长，房价却持续上涨？可能的原因是，更多的人看到过去房价上涨所带来的红利，然后都奔入房市了。

那财上海是怎么看待这个现象，京沪还能再涨么？8月12日，他发了这样一条微博：“如果把经济学著作，按照单田芳的语言讲两年，人人都是专家，没啥了不起的。只不过，专家不愿意自己砸自己的饭碗，搞得神秘兮兮的，最后把吃瓜群众带沟里去了。现在还有人相信，京沪涨了这么久了，肯定会跌。无语了。好吧。对于这种人，我只有一个办法，拼命赞同你，然后让你继续在出租房里待着！”

希望菜菜的这个判断不会被市场吊打。

傅蔚冈

2016年8月16日