考点九 投资性房地产

（一）投资性房地产概述

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

1．投资性房地产的范围

（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是批企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地转使用权，是指企业取得、准备增值后转让的土地使用权。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。

2．不属于投资性房地产的范围

下列各项不属于投资性房地产：

（1）自用房地产；

（2）作为存货的房地产。

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。

（二）投资性房地产的账务处理

1．投资性房地产核算应设置的会计科目

“投资性房地产”科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本或采用公允价值模式计量投资性房地产的公允价值。“投资性房地产”科目的借方登记企业投资性房地产的取得成本、资产负债表日其公允价值高于账面余额的差额等。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别设置“成本”和“公允价值变动”明细科目进行核算。

采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”科目，比照“累计折旧”、“累计摊销”等科目进行账务处理。

采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”科目进行账务处理。

“其他业务收入”和“其他业务成本”科目分别核算企业投资性房地产取得租金收入、处置投资性房地产实现的收入和投资性房地产计提的折旧或进行摊销、处置投资性房地产结转的成本。

2．投资性房地产的取得（见表1—17）

3．投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足一定条件时也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。按固定资产或无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）对投资性房地产计提折旧或摊销，存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，按照资产减值的有关规定处理。（见表1—18）

（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允值模式进行后续计量。

投资性房地产采用公允值模式进行后续计量的，不计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日的公允值为基础，调整其账面余额。资产负债表日投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。投资性房地产后续计量模式的变更的账务处理（见表1—19）。

成本模式转为公允价值模式的条件是：存在确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

4．投资性房地产的处置