采取定向调控措施稳定房地产市场
今年经济增速下行压力加大，必须重视房地产市场走势的影响。要积极研究采取定向调控措施，促进房地产市场平稳运行，为稳增长、调结构创造有利条件。
一、当前房地产市场调整压力仍较大
我国房地产市场经过去年的小幅下行，今年仍面临持续调整压力，主要原因有以下几个方面：
（一）悲观预期的影响较强。我国住房市场已告别短缺时代，加上不动产登记条例实施、房产税征收传言以及反腐力度加大等影响，今年房地产市场将延续谨慎、悲观预期，继续对市场供求、投资走势产生负面影响。
（二）货币政策的作用有限。尽管实施相对宽松的货币信贷政策，土地开发融资、住房抵押贷款等条件有所改善，但受市场预期、风险预测的影响，金融机构资金供应会保持谨慎取向，政策实施效果不容乐观。
（三）供给方陷入被动地位。一是新增住房库存过多。2月末全国商品房待售面积已上升到6.39亿平方米。多数重点城市的去库存周期在15个月（警戒线）以上，四线及以下城市的去库存周期更长。二是存量住房空置严重。城镇拥有两套以上住房家庭的占比达到21%，二手房市场供给可能激增。三是多数房地产企业面临资金压力，中小房企资金链条断裂的风险上升。
（四）需求方热情持续消退。一是刚性需求入市动力减弱。经济下行使收入增长放缓，保障房供给、棚户区改造分流部分需求，还有一些需求受预期影响推迟释放。二是改善性需求增长空间不大。城镇中等收入群体多数已拥有两套住房，其余家庭在新形势下购房趋于理性。三是投资投机性需求大幅减少。受市场调整、预期变化等影响，国内投资投机性购房进入冷却期，部分房地产投资转向股市和海外。
二、房地产市场分化加剧和风险上升
今年房地产市场走势的主要特点是，总体持续调整，区域分化加剧，金融风险加大。主要表现：
（一）商品房价格总体趋降。多数开发商为加快资金周转或减少亏损避免破产，将继续实施以价换量的销售策略。受此影响，今年房价总体上将呈下降走势。
（二）市场成交量波动下行。在各种托市、救市政策之下，刚性需求可能相对稳定，异地购房需求将出现波动。上半年市场可能震荡回落，下半年将出现盘整反复。
（三）区域市场分化格局加剧。一线城市市场总体相对稳定；二三线城市将进一步分化，大部分市场仍有较大调整压力；四线及以下城市市场将持续低迷。
（四）部分城市市场风险上升。由于结构性、区域性供给过剩难以较快消化，大多数房企资金短缺加剧，中小房企问题更加严重。今年将有一批企业破产倒闭或被兼并重组，可能出现楼盘烂尾、交房违约、债务违约等情况。中小房企大多涉及民间借贷以至高利贷，可能引发区域性金融风险。
三、若干政策措施建议
总的看，当前稳定房地产市场至关重要，要积极研究采取定向调控政策措施，努力稳定和激活市场需求，减缓市场下行带来的压力和风险。主要建议是：
（一）加强对农民工购房的定向金融支持。一是根据国内外经济、金融运行与房地产市场变化趋势，适时实施定向降息、降准等政策措施。二是适度下调土地开发、房地产开发、住房抵押等贷款和公积金贷款的利率。三是清理外来人口购房、住房抵押贷款的政策障碍，使符合条件的外来人口享有同等的抵押贷款权利。
（二）研究实施房地产市场定向减税政策。一是推进房地产和建筑业的“营改增”，研究出台“存量房产和土地无进项可以抵扣”的政策，实施过渡期财税扶持政策，确保企业税负不增加。二是减少住房购买方的契税，如对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房且属于家庭唯一住房的，契税按1%税率征收。三是对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，可暂时免征印花税。四是研究减免房地产开发企业的多种税费，减轻企业负担。
（三）积极深化改革促进需求潜力释放。一是加快完善住房金融制度。包括：健全住房抵押贷款证券化制度，增加银行按揭贷款配置动力和能力；加快建立国家住房发展银行，发展全国性住房政策性金融机构；改革公积金制度，构建全国性的住房公积金管理和运作平台。二是加快实施“共有产权住房”制度。使中低收入家庭通过多种形式共同拥有住房，并随环境变化进行产权结构调整，有利于提高住房消费水平。三是逐步建立货币化住房保障制度。按照居民家庭住房状况等标准，发放保障房、棚改房或拆迁安置的货币补贴，由居民通过市场自由购买商品住房。
（四）推动养老、旅游等房地产业发展。随着居民收入水平提高和人口老龄化阶段到来，养老、保健、旅游、文化等房地产具有巨大需求和发展潜力，应作为接力住宅市场的新增长点加以培育。要调整完善规划、用地、金融、财税等相关政策，研究制定有利可行的措施，消除不合理的制约条件，促进这些新兴房地产业发展。
（五）加强对房地产市场风险的监管。房地产市场企业破产倒闭，项目停工、延期或烂尾，将带来一系列违约和纠纷，可能引发金融、经济甚至社会波动，应高度重视并做好应对预案。一是完善市场风险监管制度。对监管范围、类别、流程以及责任追究等做出明确规定。二是严格执行各项法规与政策。如开发许可证、项目资本金管理、新建商品房预售、工资支付监控、工资保证金等，都要实行严格执法，完善监管机制。三是强化应急工作机制。及时妥善解决楼盘降价纠纷、违约交付、工资拖欠等引发的群体性事件，尽量把矛盾化解在萌芽状态。
（六）合理引导房地产市场预期。一是及时发表客观公允的报告和信息，揭示城镇房地产的发展潜力，引导市场形成稳定的预期。二是合理说明不动产登记、房产税等对购买和持有住房的不同影响。三是尽快发布新的城镇化发展和房地产建设规划，增强消费者的购房信心。