第15章 真维斯公司诉华侨魏某房屋租赁合同案
刘涛 杨思思
案情简介
2001年7月，在B 市C 经贸局的牵线下，华侨魏某某将其所有的某商铺与A 真维斯服饰有限公司B 分公司（以下简称“B 分公司”）进行联营，对外以魏某某的名义领取个体工商户营业执照，设立“B 市C 真维斯D 真维斯”（以下简称“D 真维斯”），期限为五年，即从2001年7月16日开始至2006年7月15日止。双方约定：魏某某提供房屋、开设银行账户、办理税务登记和营业执照、对外承担民事责任。A 真维斯服饰有限公司B 分公司负责日常经营管理，并负责承包经营，每月向魏某某支付一定金额的固定利润。双方还约定B 分公司可将二层、三层房屋转交第三方使用。联营合同签订后，双方便开始履行合同约定的各自义务。
2002年6月25日，“B 真维斯服饰有限公司”（以下简称“B 真维斯”）登记成立，同年12月，B 分公司被依法注销。注销后一切债权债务均由A 真维斯服饰有限公司（以下简称“A 真维斯”）承受，而D 真维斯则交由B 真维斯进行管理经营。
2004年7月，魏某某回国得悉上述真相后，即向A真维斯和B 真维斯提出抗议，并在2004年7月拒收了B 真维斯汇交的45万元“联营款”，要求B 真维斯立即停止侵权，并且委托其代理人提出了协商方案。嗣后，魏某某和委托律师多次与A 真维斯、香港真维斯和B 真维斯协商无果。
面对上述情况，魏某某为了维护自身权益，于2004年8月向工商行政管理部门办理了D 真维斯的注销手续。在多次要求腾退清场和签订房屋租赁合同无果的情况下，出于无奈，魏某某于2004年8月14日上午，提请公证部门对店内的物品进行了清场腾空，采取证据保全措施，并进行异地封存。
鉴于上述情况，A 真维斯于2004年10月18日向B 市C 人民法院提起诉讼，诉称B 真维斯已将其在D 真维斯内全部财产的所有权及相关财产权利一并赠与A 真维斯，魏某某的行为违反原与其分公司签订的《联营合同》，要求返还D 真维斯店内的物品；赔偿因提前终止合同的违约行为给其造成的租金损失101万元、经济损失17万余元。针对此案，魏某某则以“共同侵权”为由提起反诉，要求A 真维斯赔偿魏某某各种调查费、查档费、垫付个体管理费、公证费、搬运费、仓储费、保安费等费用7万余元、租金损失308527.7元。
C 法院就此案分别进行了两次开庭审理，并于2006年12月25日作出一审判决。魏某某不服该判决，遂依法向B 市中级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，驳回A 真维斯的诉讼请求，支持魏某某的反诉请求。
争议焦点
在一审和二审的庭审过程中，有两个争议焦点是贯穿始终的。
焦点一：双方当事人所签订合同的性质。
关于B 公司与魏某某签订的合同究竟应定性为联营合同还是租赁合同，双方各执己见。A 真维斯认为，根据双方所签订联营合同的条款中双方主要权利义务的约定分析，魏某某一方只将店铺和招牌位置及附属的水电等设施投入后，什么都不管了，每月就分取一定金额的固定利润而不承担联营的亏损责任，涉嫌保底条款，因此该合同更符合租赁合同的法律性质。而魏某某则认为，合同的名称本身就定“联营合同”，即双方当事人合意的产生就是为了经济利益而联合经营，主体资格合法，双方权利义务约定明确，而且内容与《合同法》及《民法通则》中租赁合同的内容几乎无一吻合，应当定性为联营合同；同时，联营体则是以魏某某个人的名义领取个体工商户营业执照的，他对外则需要承担无限连带责任，他将其上千万的资产全部捆绑在联营体上，实质上也是要共负盈亏、共担风险的，不能因为联营合同中有保底条款就认定不是联营合同，且该约定并没有违反双方的真实意思表示。
一审和二审法院经过审理后，都采纳了租赁合同的观点。如二审法院在判决中写道，依据双方所签订联营合同的内容，魏某某将讼争店铺的使用权作为联营投入后，联营体的经营由A 真维斯全权负责，联营体享有独立自主经营权，魏某某并未实际参与联营体即D 真维斯的经营活动，以魏某某的名义办理D 真维斯的营业执照及税务登记证亦仅是为了协助A 真维斯所需。故，魏某某在不参与经营的情况下，每年根据合同约定收取固定利润的行为性质，应当认定为将讼争店铺的出租行为，双方所签订的合同虽然名为联营，实质应为房屋租赁合同。
焦点二：本案纠纷发生时，讼争店铺一层的实际使用人究竟是A 真维斯还是B 真维斯。
在争议焦点一得到解决后，问题即转向A 真维斯有无权利将讼争店铺转交给第三方使用。然而最初签订的联营合同中双方早就明确约定，A 真维斯仅有权将店铺的二、三层转交第三方使用，即店铺的一层不在合同约定可以转交第三方使用的范围内。因此问题的矛头最终指向的是，A 真维斯究竟有没有将店铺的一层转给B 真维斯使用。
针对此问题，双方当事人提交了大量证据，但在对证据的理解上存在相反的观点。例如就B 真维斯的工商注册法定地址在讼争店铺内这一事实，魏某某认为这恰恰证明了A 真维斯已经将店铺一层也一并转交给B 真维斯使用；而A 真维斯则认为注册在该店铺内并不违反合同和法律的规定，商铺的所有权、使用权、经营权是可以分离的，其仅仅是将商铺的经营权交给了B 真维斯，而店内财产所有权依然属于A 真维斯。又如A 真维斯和B 真维斯于2004年10月10日所签订的财产赠与合同，魏某某认为这一合同再一次证明了该店内的物品系B 真维斯所有，即该店铺实际为B 真维斯使用；而A 真维斯在二审中则辩称其从未放弃案中所涉物品的所有权，赠与合同所指向的财产仅为店铺内装修财产，并不包括魏某某所保全的物品。
一审法院并未就此问题展开分析和判断，而二审法院却给出了合理的解释：B 真维斯的工商注册地正在讼争店铺内，而A 真维斯所提供的联营利润款提存公证书上所载明的提存人亦系B 真维斯；关于赠与合同，A 真维斯提供的证据无法直接证明其针对范围仅为店内装修资产，同时该观点也进一步证明了讼争房屋一层的实际使用人为B 真维斯。
法院判决
一审法院经审理认为，双方当事人最初签订的联营合同实质为房屋租赁合同，A 真维斯根据合同约定，将部分魏某某房屋的使用权交给B 真维斯使用并不损害魏某某利益，其委托B 真维斯管理D 真维斯的行为也不违反合同约定和魏某某的利益。B 分公司作为A 真维斯的分支机构，被注销后一切法律行为及后果仍由A 真维斯承担，因此A 真维斯以继续履行联营合同的方式追认B 分公司对外与B 真维斯签订合同的行为，是符合法律规定和合同约定的。因此，魏某某以联营合同一方当事人已不存在为由强行单方终止合同，并且未经仲裁、诉讼而单方采取证据保全形式强行收回其房屋使用权的行为，侵害了A 真维斯的正当权益。一审法院判决如下：一、魏某某应于判决生效之日起十日内将从D 真维斯专卖店中搬走的所有物品交还A 真维斯。二、魏某某赔偿A真维斯店铺租金损失1002500元、服装贬值损失187235元、装修损失173294元、提存公证费1500元，支付垫付的电费7537.17元、电话费506元，合计1372572元。三、A 真维斯服饰有限公司应支付魏某某工商管理费3990元。四、驳回A 真维斯的其他诉讼请求。五、驳回魏某某的其他反诉请求。
一审宣判后，魏某某不服，遂提出上诉。二审法院经审理认为，A 真维斯在未征得魏某某同意的情况下，擅自将讼争店铺一层转交给B 真维斯使用，违反了双方所签订合同的约定，因此，魏某某之后所采取的保全行为，应认定为其对A 真维斯违约行为所进行的自力救济行为。
故，A 真维斯要求魏某某赔偿的店铺租金损失、服装贬值损失、装修损失、提存公证费等诉讼请求均依据不足，但魏某某所提出的清场搬迁费和仓储费，系魏某某对A 真维斯的违约行为所采取自力救济而产生的费用，其本可通过诉讼途径解决，因此仅酌情认定该两项费用合计15000元。另外，根据A 真维斯和B 真维斯所签订的赠与合同，魏某某所保全的物品的所有人已经变更为A 真维斯，因此A 真维斯提出的要求魏某某交还物品的诉讼请求应予以支持。二审法院最终判决如下：一、维持一审法院判决之第三项即A 真维斯服饰有限公司应支付魏某某工商管理费3990元；二、撤销一审法院判决之第一、二、四、五项；三、魏某某于本判决生效之日起十日内将从D 真维斯专卖店中搬走的所有物品交还A 真维斯服饰有限公司。双方并办理物品交接手续。若A 真维斯有限公司在魏某某通知其接收物品后未领取的，由此产生的仓储费等费用由A 真维斯服饰有限公司负担。若魏某某不配合办理物品交接，则由此产生的仓储费等费用由魏某某自行承担；四、驳回A 真维斯服饰有限公司的其他诉讼请求；五、A 真维斯服饰有限公司支付魏某某清场搬迁费和仓储费合计15000元；六、驳回魏某某的其他反诉请求。