第一节 投资性房地产税种概述

一、投资性房地产涉及的主要税种

（一）从税制角度归类

目前，税法上不区分投资性房地产和非投资性房地产，对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。按课税环节的不同，房地产税收可以分为房地产投资环节税收、保有环节税收、交易环节税收以及所得环节税收四大类。例如，耕地占用税、房地产行业的营业税等属于投资环节的课税；房产税属于保有环节的税收；土地增值税、契税等在交易环节征收；所得税属于所得环节的税收。

（二）从会计角度归类

会计上需要对涉及的各项经济活动进行确认和计量，具体包括房地产的确认和初始计量、后续计量、转换以及处置环节。因此，新准则使得会计规范和税法两者在对收益、费用资产、负债等的确认时间和范围上的差异产生新的变化。房地产在会计流程各环节涉及的税种如图5-1所示。

图5-1 房地产涉及的主要税种

二、投资性房地产准则对具体税种的影响

（一）房产税

房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。前者是从价计征，后者是从租计征。对于从租计征的，新准则没有影响税基。对于从价计征的，其计税依据是房产余值，即房产原值减除一定比例后的剩余价值。新准则允许在后续计量时采用公允价值模式，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。

房产税以房产余值或租金收入为计税依据，一方面，没有考虑房产增值的部分；另一方面，从价计征的税率为1.2%，而从租计征的税率为12%。这都形成了一定的差异。

（二）土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值收益征税。新准则要求采用公允价值模式进行后续计量时，要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值。

土地增值税属于流转税，只在房地产的转让环节征收，考虑是否计征的重点就是要判断投资性房地产是否发生了产权、土地使用权的转移。按照新准则的要求，会计主体要在资产负债表日确认土地增值，但是产权并未发生改变，因此不需要缴纳土地增值税。

（三）企业所得税

采用公允价值模式进行后续计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。新税法规定，按照税法规定的年限和折旧方法对房地产计提的折旧或进行摊销所产生的费用，可以在税前列支，计算应纳税所得额。