第5章 中国房地产现状及预测(2)
（3）从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家，2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力水平、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。因此，不论从行业发展周期还是从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。
2010年房地产市场大幅调整的可能性不大，尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。
从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。
1.房地产开发投资增速将在15%左右，2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。
首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。
其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。
第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。
第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。
2.全国房价大幅下跌的可能性不大，随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。
3.全国房地产市场风险主要集中在一线城市，这里仍采用“房价收入比”来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，我们测算了全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。
（1）绝大多数城市房价收入比偏高。在我国大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有12个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。
（2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。
（3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。
增加供给抑制需求促进房市健康发展，尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。
1.坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策。当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源嫌疑。因此，针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求。作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。
2.财政货币政策多管齐下，抑制不合理需求。严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高（如达到3%），适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税（专题论坛）政策，抑制投资投机性需求。
3.完善供给结构，进一步增加保障性住房建设。尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。对国有大型企业进入房地产市场，争当“地王”，助推地价和房价进行政策限制。
4.引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策。坚持因地制宜、有保有压，引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行差别化的信贷政策。扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。（本文来自http：//cd.fangqq.com/index.php/News/View/id/31985/pag/1，上海证券报，有删节）
二. 2009房市的怪、冷、谜、热
2008年，中国的房地产市场在经过了高增长后，进入了前所未有的低迷时期。众开发商虽然还是强挺腰杆不降价，但各种变相的优惠措施五花八门。明智的开发商这个时候已经有所行动，王石的率先降价让万科保住了现金流的回笼。市场不断传出“地王”退地，某开发商携款潜逃国外、甚至跳楼自杀的消息。
正当众开发商准备勒紧腰带过两年紧日子的时候，2009年3月，北京、上海、深圳、重庆等城市的房地产市场突然火了起来，商品房销售面积和销售金额在四个月内迅速升温，到6月份达到了阶段性高点。
这个突如其来的楼市“小阳春”，让开发商们措手不及，去库存的速度明显加快。到了6～8月，投资性需求加入合流，市场上可售资源出现不足，开发商开始延缓推盘进度，房价大涨。
这种供不应求的局面，激励了开发商拿地的积极性，重要城市“地王”频现，价格高得离谱，甚至让王石、潘石屹这样的地产大腕都频频摇头。有人把“地王”们搜罗起来，分析了一下，发现众“地王”大都是有来头的“国”字头，怪不得他们出手如此阔气。
懂行的人算过一笔账，有的“地王”未来开发出的房子要卖到5万元/平方米才有赚头，吓得很多想买房的人心惊肉跳。
不过，按照那位才华横溢的经济学家金岩石的超级预测：未来高端项目的房价很可能突破30万元/平方米，5万元/平方米的房价已经算很便宜了。
如今，房价已经成了一个永远说不完，也说不清楚的话题。房子，成了中国老百姓心中永远的痛。
怪——不计成本的“地王”
2009年3、4月，随着楼市“小阳春”的出现，全国商品房投资和建设的规模也开始稳步增长，但增速明显滞后于销售复苏速度。2009年1～8月，全国商品房销售额同比增长70%，而房地产开发投资同比仅增长15%，房屋新开工面积同比还下降6%。
1.重点城市“地王”竞争激烈。
库存消化过快、可售房源迅速减少导致加速“赶工”的局面出现，而新增开工面积势必促成房地产投资增速的迅速上扬。
从6月份开始，房企购地热情得到释放，土地成交的溢价率一路攀升。龙头企业是土地市场的活跃角色，1～8月，保利地产购地支出迅猛增加，万科、绿城和金地紧随其后。进入9月份，中海地产70亿元斩获上海长风地块，绿城连续在杭州、苏州、北京共计拿下总地价高达100亿元的五个地块。在此轮拿地热潮中，最受青睐的土地呈现出三个特点：
第一，重点城市核心区段“地王”频现
流动性充裕、有保值需求的业外资金进入，为寻找高起点的“桥头堡”项目，纷纷争拿重点城市核心区段土地。中化方兴、中国电子分别在北京各摘得一幅高价地，小商品城和西子电梯两次刷新杭州楼面地价纪录。而上海今年来的楼面单价纪录则在龙头开发企业和实业资本的轮番接力下，从5月份土地市场回暖时的1万元/平方米，跳涨至9月份的3.65万元/平方米。
第二，重点城市政府规划新城区域土地受追捧
7月初，绿地、保利等开发商在北京大兴新城激烈角逐，将大兴区楼面地价纪录刷新至7248元/平米；杭州江干区土地热拍得益于规划中的杭东新城；以超过70亿元总价刷新今年纪录的上海长风地块则借助大虹桥概念。
第三，二、三线城市洼地效应致使土地迅速升温
杭州、苏州、厦门和青岛等城市成为开发商眼里的热点地区。在苏州，保利力压中海取得地王项目；在厦门，世茂房地产更是以30.2亿元创下了厦门单宗地块最高出让纪录。
2.土地总体扩张势头不突出。
尽管“地王”频繁出现，有愈演愈烈之势，但是，2009年，全国土地市场的总体扩张势头并不突出。土地成交总量的萎缩，不完全在于开发商拿地积极性不高或扩张速度尚未跟上，在一定程度上源于政府供地规模不够，并且，不同地区的土地交易市场存在冷热不均的现象。
一方面，是一线城市、特别是城市核心地区的土地竞争激烈，“地王”频频出现。如：6月，北京朝阳区广渠路15号地经过97轮激烈竞价，最终由中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元竞得，折合楼面地价约14500元/平方米；8月，浙江西子房产集团以7.7777亿元拍得上城区南星桥粮库地块，楼面价约24295元/平方米；9月，中国海外发展有限公司以70.06亿元夺得上海长风生态商务区6B、7C住宅用地，楼面价约为22000元/平方米。
另一方面，在二、三线城市仍有土地流拍现象。流动性显然是“地王”现象的支撑之一。2009年，巨额的信贷投放以及信贷投放转化到实体经济仍需时日，充裕的流动性必然推高资产价格。房价上涨的预期是“地王”频现的另一个支撑。只有在房价不断上涨的趋势下，开发商才有底气拍出更高的地价。“地王”重现，吸引了社会多方面的关注，也对新一轮房价上涨起到推波助澜的作用。
“地王”现象背后所反映的真正原因：其一，中央政府对房地产的容忍度。当前和未来一个时段，经济复苏对房地产的依赖性仍在强化，使行业对房价、地价的政策容忍度预期增加。其二，地方政府土地财政格局未变。在当前财政投资力度下，地方财政近乎枯竭，土地生财只会加强不会减弱。政府仍是土地市场最大的“受益者”。其三，房地产企业的商业模式未变。“囤地生财、圈地融资”依然是房地产企业依赖的商业模式。
3.国企当“地王”心安理得。
从各地土地成交来看，各地“地王”的缔造者以“国”字头企业为主，中海、保利、招商、绿地等企业的表现尤其活跃。业内人士认为，央企的主业产能过剩，在通胀预期的背景下，提价能力弱，自然要加速进入会随通胀而提价的房地产行业。因此，动辄数十亿的天价“地王”，由国资背景企业制造，也就不足为奇了。
目前，国有资本已通过三种路径进入房地产市场：一是凭借资本优势进入土地二级市场高价拿地；二是通过地方政府控股的“城投公司”垄断区域内的土地一级开发市场，而且在二级市场拿地的价格也优惠许多；三是大肆收购优质写字楼等持有型商业物业。
国有资本涌入房地产市场是基于以下主要原因：其一，国企的融资能力更强、融资成本更低。比如银行就倾向于给央企贷款，而且是以更优惠的条件贷款。其二，国企的主业，比如制造业，目前因消费不足导致产能过剩，而房地产行业的去库存化进度远比其他行业理想，自然要扩大地产业务在集团整体业务中的占比。其三，在短期内扩大市场份额的策略所致。央企的主业往往是垄断行业，比如资源类，或是所在行业市场份额很高，事实上已经形成了垄断。垄断行业的利润率通常是很高的，所以央企就可以拿垄断行业的暴利弥补房地产行业的微利，甚至容忍暂时的亏损，以快速扩大在房地产市场的份额。