四、共有部分的共同管理权

（一）共同管理权

指业主对建筑物的共有部分和共有设施所享有的共同管理的权利，这种权利同时也是一种义务。

（二）关于业主共同决定事项的范围

《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：

1.制定和修改业主大会议事规则

业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。

2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。

3.选举业主委员会和更换业主委员会成员

业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强的业主委员会委员予以更换。

4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

物业服务企业或者其他管理人的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

5.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。

6.改建、重建建筑物及其附属设施

建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。

7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项

除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。

（三）关于业主共同决定事项的表决规则

《物权法》第七十六条第一款规定：“决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”

“决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

（四）关于共同管理权的其他规定

1.维修资金的所有权归属与使用

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

2.管理费用分摊与收益分配

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

3.建筑物及其附属设施的管理

（1）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

（2）对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

（3）物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。