三、共有部分的共有权

（一）共有权

指区分所有权人依据法律、合同以及管理规约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。

（二）行使共有部分共有权的限制

业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得放弃权利、不履行义务。

业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，《物权法》第七十二条规定：“业主不得以放弃权利为由不履行义务。”例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。

（三）建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属

《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有，与《物业管理条例》的规定一致。《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”

（四）建筑区划内车位、车库的所有权归属

在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行调查研究的基础上，借鉴国外的通常做法，从易于操作、减少纠纷和保护业主利益的角度出发，《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”