第13章 房产税，征还是不征？

很多人把房产税或物业税当成压垮房价的最后一根稻草，千呼万唤它出台。实际上这是一个极大的误解。开征物业税或者为了简便程序绕道房产税，根本目的不是为了抑制房价，也不可能抑制房价，不然在房价并不高的2003年，政府干嘛要试点物业税？

征还是不征，一直是各方争义的焦点。有人总结说，仅2010年5月份短短半个月，就有5个典型观点纷纷登场。一是国税总局新闻处处长：税收立法权在中央，地方政府没有权力出台新税种。二是财政部科学研究所副所长：房产税实施细则的制定权在省级政府，地方可以通过实施细则将个人第二套或者第三套住房定义为经营性房产来操作保有环节的房产税，只需报财政部备案即可。三是国家发改委产业研究所所长助理：房产税至少3年内不会出台。四是财政部财政科学研究所所长：开征物业税势在必行，在方案设计上注重渐进。五是全国工商联房地产商会会长：年内国家可能出台房产税试点。

2010年5月31日，房产税话题再度成为业内外关注的焦点。据中国政府网消息，国务院同意发展改革委员会提出的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》中明确提出，逐步推进房产税改革。另据中国证券报报道，上海有可能成为首个对部分家庭住宅征收房产税的城市，并称有关方案已上报国务院。

这一回，一切应该尘埃落定了吧？事实不然。上海开征的消息已经反反复复多次，都是只闻楼梯响，不见人下楼。国务院的意见也是本来就在做的工作，并没有明确出台实施的时间。如果对民用住宅征物业税或房产税，目前条件并不具备，如果强行开征，会造成许多新的不公平。

第一个问题是要不要刨除土地价值？根据我国现行的房产税暂行条例，房产税以房屋为征税对象，按房屋余值或租金收入为计税依据。

但在确定税基时，以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估，必然包含土地的价值。而土地升值才是房价上涨的主要原因。在我国城市土地国有制度下，物业持有者掌握的仅仅是土地使用权，法定“住宅70年产权”所需要缴纳的“类租约费用”已包含在土地出让金之内。如果征税时没有刨除“土地”的价值，物业税或按评估值而不是按租金征收的房产税则有重复征税的嫌疑。

如果刨除土地的价值，那么房屋的初始价值就只有最高不超过2000元每平方米的房屋建造成本加上税费和房地产商利润，这部分价值是每年都有折损的。显然，这不是物业税或房产税的初衷。

第二个问题是如何有效甄别征税对象。现在房地产问题的主要矛盾不是人们没有住房或没有房住，而是在城市或大城市没有属于自己产权的住房。不少人在小城镇或农村有房然后在大城市买房，那是征大城市房产的税呢还是征农村或小城镇的？有的人在不同的大城市各有一套房，那么又是哪座城市对他征税？稍有差池，就会造成巨大的社会不公。

第三个问题是如何评估。根据《中国证券报》查阅上海住房保障和房屋管理局网站发现，目前上海注册房产估价师有1351名。根据中房信提供的数据，截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海1351名评估师大约需要28年才能完成，还不包括期间新增房屋面积。除此之外，全国房产交易信息并未联网，因此，在全国范围内同时起步，公平是个大问题。

妥协的办法可能是只对增量房屋征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”，如传闻中的上海对超出200平方米部分才征收；建议征收税率为0.6%。但这样不可能逼迫手中持有物业的人在短期内大幅抛盘，起不到平衡房价的作用。

而如果不管不顾公平评估且征收太狠，则会导致租金上涨消除房产税威力。一方面是业主大量抛盘引发出租房源减少，另一方面则是买涨不买跌心理导致一些人持币待购转买房为租房。这样又使房产税和租金之间达成新的市场平衡。

开征房产税绝不可能立竿见影地打压高房价。韩国政府也曾企图通过房产税控制房价。2006年，韩国房价飞涨，政府推出一系列控制购房需求的政策，对多套房持有家庭，提高其交易税，税率由原来买卖差价的9%～36%提高到一律为50%；对价值在9亿韩元以上的公寓征收房屋拥有税、财产税、综合地产税。但是韩国的房价却在每次新政策出台时观望一段时间，然后又继续上行。

就连力主征税的财政部财政科学研究所所长贾康自己也承认：从美国等市场发达国家的推行（房产税）情况来看，房价并没有明显的下降。这是因为在城市化发展过程中，各个国家都不能避免房价长期上涨的趋势，中国更是如此。“在这个城市化的过程中，我没有看到有任何可能，会在长期趋势上改变房价的上升。”在贾康看来，今后将有5亿多人口从农村转移到城市，房价的上涨趋势恐怕没有任何力量能改变。

我的判断是，短期内，房地产税也好，物业税也罢，基本可以肯定不会征，但是那根棍子会时不时杯弓蛇影出来舞几下，吓唬一下那些“不明真相的群众”，同时表明有关部门还有调控房价的“铩手锏”。隐而不发，对市场的威慑作用才能最大化。否则，一旦开征，人们发现它不过是银样蜡枪头，反而引发楼价反弹。真要征的话，还牵涉立法程序、技术手段、中央与地方财政分权分利等，这些问题没谈妥，都不会贸然开征。

而从长期看，物业税或房地产税一定会提上议事日程，理由很简单，这牵涉各级政府的巨额税收。在城市化初期，地方政府靠卖地获得巨额收入，一旦城市化发展到一定阶段，政府卖地收入必然逐渐减少甚至出现锐减，而此时老百姓手上开始或已经持有大量住宅，各级政府将必然转向靠物业税或类似物业税的房产税之类的税收来维持巨额财政收入。至于征税的理由，它可以借打压房价的名义进行，也可以拿国际惯例说事（但国际惯例的前提是土地及其土地下面的矿产、文物皆私有，当然，发现者可以分成）。

但不管是短期还是长期，房产税或物业税注定与房价无关，那些指望通过物业税或房产税来打压房价的人们一定会失望的。